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CONSIGLI per la VENDITA della CASA

 Consigli per La Vendita della Casa

 CONSIGLI per la VENDITA della CASA

A) Consigli per la vendita della casa: COME CENTRARE il PREZZO di vendita.

Questi gli errori e come non commetterli:Consigli per La Vendita della Casa

  1. Prezzo di vendita iniziale troppo alto.   Sento già la classica frase del proprietario: “Tanto a scendere si fa sempre in tempo”; non negarmi che l’hai detta anche tu questa frase.   Anche se in parte è vero, a noi italiani piace sempre trattare (in questo siamo simili agli arabi) ma partire da un prezzo di vendita troppo alto, spesso porta solo danni alla alla vendita dell’immobile.   Il prezzo troppo alto, oltre a non portare contatti, allunga i tempi di vendita e determina numerosi ribassi che pussono ingenerare false aspettative per chi potrebbe esssere interessato all’immobile:  “Aspetto ancora che scende con il prezzo e poi faccio la mia offerta” oppure “Continua a scendere con il prezzo di vendita quindi ha delle difficoltà economiche”, vedo come posso approfittarne.
  • Alla domanda ” a che prezzo vendo casa?”  Il mio suggerimento è quello di partire da un prezzo di vendita non oltre il 10% della valutazione dell’immobile.  Il 10% è di solito quella soglia mentale che porta l’acquirente a fare comunque una offerta; oltre tale percentuale é difficile che si ricevano offerte in quanto l’acquirente pensa di offrire una cifra troppo bassa rispetto le aspettative del proprietario, temendo di offenderlo.

 

  1. Prezzo di vendita non chiaro.  Il prezzo di vendita non è chiaro se lo si nasconde con un Trattative Riservate; questa indicazione deve essere utilizzata solamente per gli immobili di prestigio molto importanti e in zone precise ed in alcuni casi di attività commerciali.  Oltre queste motivazioni, il Trattative Riservate, nasconde un prezzo che solitamente è alto e fuori mercato e la gente non vuole perdere tempo, si attraggono solo curiosi.  Immagina di essere davanti una vetrina di un negozio e vedi qualcosa che ti piace; il prezzo rappresenta spesso la decisione se varcare o meno la soglia del negozio.   Se l’articolo ti piace così come puoi permetterti il prezzo, entrerai e lo comprerai, diversamente passi oltre.
  •  Alla domanda “a che prezzo vendo casa?”  Il mio suggerimento é quello di specificarlo con chiarezza e in modo univoco su tutti i mezzi pubblicitari.   Cerchiamo solo chi realmente chi vuole comprare e può comprare a quel prezzo.

 

  1. Non decidere il tuo prezzo di vendita basandoti solo sugli annunci di vendita degli altri venditori.    Sui vari portali di annunci immobiliari e siti internet di Agenzie trovi immobili di tutti i tipi e i prezzi più diversi.    I prezzi reali del mercato immobiliare però non sono quelli esposti in pubblicità; i veri prezzi di vendita sono quelli che sono stati trattati e ottenuti strappandosi i capelli e non dormendoci la notte e che alla fine si incassa all’atto notarile.     Anche Noi Agenti Immobiliari leggiamo gli annunci pubblicitari ma li analizziamo con il filtro della nostra esperienza; i venditori, invece, spesso prendono gli annunci per “oro colato” in quanto sono gli unici dati a loro disposizione.
  • Alla domanda “a che prezzo vendo casa?”.   Il mio consiglio è quello di dare ascolto un pò di più  al tuo Consulente Immobiliare e alla sua esperienza e fidarti di meno di ciò che vedi solo esposto su un sito di annunci immobiliari che spesso non rappresenta in pieno la realtà dell’immobile.

 

  1. Sii disponibile alle trattative sul prezzo di vendita.    Si mandano a monte tante trattative perché il proprietario si “incaponisce” su una questione di principio anziché di sostanza.     Il tempo mi ha sempre dato ragione e so che continuerà a darmela perchè l’Agente Immobiliare non vede nella chiusura di una trattativa solo il suo compenso ma sopratutto un’opportunità obiettiva per il proprietario che spesso non vede perché é coinvolto emotivamente.   Poca capacità empatica personale nelle relazioni e un orgoglio poggiato solo su convinzioni personali sono due fatti che sono come un cancro per le trattative di compravendita.
  • Alla domanda “a che prezzo vendo casa?”.  Il mio consiglio è che quando si  aprono le trattative bisogna riflettere e ragionare come se quell’offerta sarà l’ultima che riceverai, l’ultima opportunità che hai per vendere il tuo immobile; se ti senti insoddisfatto, offeso o in generale non tranquillo, fai una pausa e poi ritorna sul “pezzo” valutando l’opportunità per, finalmente, raggiungere i tuoi obiettivi.

Non c’è posto per le emozioni all’interno di una trattativa immobiliare…

 

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B) Consigli Operativi per la vendita della casa: per presentare al meglio la tua casa in vendita e ottenere il massimo.

  •  o con l’aiuto di una persona specializzata che fa l’HOME STAGING: “l’arte di preparare una casa alla vendita”.

 

 

 

 

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C) Consigli per la vendita della casa Documentazione:  per non essere impreparati alla vendita e concluderla bene.

  • Atto di provenienza / Rogito Notarile: L’atto con cui avete acquistato la proprietà dell’immobile. Può essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata.  Viene registrato presso la conservatoria dei registri immobiliari.
  • Nota di trascrizione: La nota di trascrizione è il documento che attesta l’avvenuta registrazione della compravendita presso la conservatoria dei registri immobiliari.
  • Atto di mutuo: E’ l’atto con cui il notaio ha iscritto l’ipoteca sull’immobile per il prestito concesso dalla banca.  Viene registrato presso la conservatoria dei registri immobiliari.
  • Nota di iscrizione ipotecaria: La nota di iscrizione il documento che attesta l’avvenuta registrazione dell’ipoteca presso la conservatoria dei registri immobiliari.
  • Schede catastali: Piantina – Planimetria dell’immobile e del box redatta su apposita carta e presentata al Catasto.
  • Carta d’identità e Codice Fiscale di tutti i proprietari dell’immobile.
  • Certificato di abitabilità: Certificato rilasciato dal Comune che attesta che l’immobile è a norma di legge urbanistica. L’agibilità  indica il rispetto delle normative, nazionali e locali (regionali, provinciali, comunali), riguardanti le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati.
    Una casa di abitazione, proprio perché è destinata ad essere abitata da chi l’acquista e dalla sua famiglia, deve avere caratteristiche di agibilità tali da renderla idonea ad essere vissuta, e ciò è tanto vero che l’assenza del certificato di agibilità, o meglio l’assenza delle caratteristiche di idoneità prescritte per legge, può legittimare la richiesta di risoluzione del contratto (ovverosia il suo scioglimento con obbligo da parte del venditore di restituire il prezzo e di risarcire i danni, se sussistenti).
  • Certificazione degli impianti: Si tratta di attestazioni rilasciate da soggetti abilitati che certificano che gli impianti dell’immobile (impianto elettrico, impianto idrosanitario e termico, impianto per l’utilizzazione del gas, impianto radiotelevisivo, ecc.) sono conformi alle norme di sicurezza vigenti al momento della realizzazione degli stessi.  A tale riguardo però quando si vende o acquista un immobile, non c’é un obbligo specifico che lo stesso sia conforme alla normativa di sicurezza in vigore al momento della compravendita; gli impianti  devono essere conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione, ma con un distinguo: a) gli impianti elettrici realizzati prima del 13 marzo 1990 si considerano  “conformi” se hanno  la così detta messa a terra e l’installazione del “salvavita”.   Diversamente, gli impianti realizzati dopo il 13 marzo 1990 devono essere obbligatoriamente conformi alla normativa in vigore al momento della loro realizzazione.
  • Attestato di Prestazione energetica: certificato che classifica la classe energetica di un edifico. La certificazione è necessaria per tutti gli edifici o porzioni di edifici trasferiti a titolo oneroso, con alcune esenzioni come previsto dall’articolo 6, comma 1-bis, lettera c) del Dlgs 192/2005.
  • Libretti di manutenzione degli Impianti Istallati: caldaia dell’eventuale riscaldamento autonomo, condizionatori.

Tutta la documentazione elencata qui sopra è necessaria all’acquirente per verificare la bontà dell’acquisto e, successivamente, al Notaio, per fare il rogito di compravendita.   Vi sono poi altri eventuali documenti che possono essere necessari al fine di non incappare in spiacevoli situazioni (e sono abbastanza facile che si verifichino “poi”) come nel caso che un immobile sia stato ristrutturato dopo l’acquisto, si dovrà fornire anche questa documentazione:

  • Permesso di costruire o Dia: è il documento che accerta che le opere realizzate sono state autorizzate dalle competenti autorità.  Nell’atto notarile andranno indicati eventuali interventi edilizi.
  • Concessione Edilizia in sanatoria: E’ il documento con il quale si condonano eventuali opere abusive.
  • Certificato di abitabilità:  Nuovo certificato di abitabilità rilasciato a seguito del Condono ottenuto.

Per la vendita di un immobile in condominio è bene preparare anche:

  • Estratto delle spese condominiali: per indicare con certezza, l’importo e la ripartizione delle spese condominiali.
  • Ultimo verbale condominiale: per la verifica di eventuali opere straordinarie deliberate o comunque discusse.
  • Regolamento condominiale: per far conoscere le regole del condominio esistenti.

Per qualsiasi tipo di compra-vendita immobiliare è buona cosa effettuare delle visure ipotecarie sull’immobile per verificare se oltre ad una normale ipoteca, vi possono essere ulteriori gravami, tali da impedirne o rallentarne la vendita.  Esempio: un pignoramento;  questo crea un intralcio alla vendibilità del bene, ma il pignoramento può essere sanato pagando il debito e comunque, la situazione deve essere messa preventivamente a conoscenza dell’acquirente.

N.B. : Se la casa vi é pervenuta per successione, oltre alla copia registrata di questa, serve comunque il titolo di provenienza per dimostrare che la persona deceduta (de cuius) era il vero proprietario del bene.

Per concludere: a prescindere che vendiate un immobile con l’aiuto o meno di un Agente Immobiliare chiedetegli comunque una consulenza, una verifica, delle visure.   Per il servizio spenderete, o meglio, investirete del denaro, ma almeno sarete certi di non incappare in errori gravi che vi possono costare molto con il rischio di mandare a monte tutte le vostre aspettative; quando si arriva dal Notaio gli impegni sono stati già presi e la “frittata” è fatta e non tutti gli acquirenti che si presentano sono in buona fede!

 

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 INCARICO di VENDITA VERBALE?

Consigli per La Vendita della Casa               

VENDITORE: “Se ha l’acquirente me lo porti”                          

Agente immobiliare: “NO GRAZIE”                            Questi i perchè!

Il mercato immobiliare di oggi  è un mercato complesso e selettivo caratterizzato da un esubero di offerta di immobili e da una domanda attenta, riflessiva e oltremodo impaurita dal contesto economico generale che ha bisogno di essere rassicurata e aiutata a prendere decisioni ed anche a come scegliere il mutuo.
Le vecchie consuetudini di pensare di vendere da soli o di provare a far vendere tutti risultano inadeguate ad un contesto competitivo.
Affidare la vendita di un immobile a più agenzie con incarichi verbali o in semi-esclusiva è una modalità inefficace e superata.

I motivi sono molteplici:

  1. Le agenzie che operano con incarichi verbali lavorano su molti immobili, tutti quelli che gli capitano, e non possono dedicare ad essi la necessaria attenzione e concentrazione.
  2. Lo stesso immobile é proposto piu e più volte sugli stessi siti internet o sulle stesse riviste cartacee da tante agenzie in modo poco curato. Le descrizioni risultano incomplete o non veritiere, i prezzi di richiesta non omogenei e non aggiornati, le foto non professionali; si tende al risparmio: “Provo” a vendere.
  3. Il venditore non riceve alcun report sulle attività svolte dai diversi agenti e nessuna relazione sugli esiti del singolo appuntamento.  Risultato? buio completo su quello che succede intorno all’immobile, nessuna possibilità di analisi.
  4. In assenza di un rapporto esclusivo con la proprietà, l’agente immobiliare, temendo di essere scavalcato dal cliente acquirente o da sensali ed operatori non professionisti, non pubblicizza le foto degli esterni, non dà informazioni complete, porta tutti senza qualificarli anche solo per avere i nominativi per la sua banca dati.  Il risultato?  una grande quantità di appuntamenti che non sono efficaci e mirati e che somigliano a piccole gite turistiche, con continue perdite di tempo e violazioni della privacy del Venditore e del suo ambiente familiare.
  5. Le delicate fasi della negoziazione e della formalizzazione dell’accordo saranno nelle mani di un agente scelto dal caso: sarà in grado di salvaguardare gli interessi del venditore?

Oggi per vendere al prezzo migliore, nel minor tempo e senza problemi sono necessari un approccio professionale, strumenti di promozione innovativi e un’attività mirata.

Per garantire il massimo della professionalità il moderno consulente immobiliare lavora in forma esclusiva su pochi e selezionati immobili, per cui ha preso impegni precisi e responsabili, valorizzandoli e promuovendoli con cura attraverso l’utilizzo di un mix di strumenti tradizionali e innovativi al passo con la moderna comunicazione. In questo caso ha l’interesse personale e aziendale a farlo: egli investe sull’immobile e guadagna solo se conclude la vendita!  Pensate che alleato si può avere e gratis!

Il primo passo è quello di aiutare il proprietario ad individuare, attraverso un’analisi comparativa di mercato, il  corretto prezzo di commercializzazione della propria casa, senza false aspettative, in funzione dei tempi di vendita desiderati.

Il secondo passo è quello di definire un professionale e completo piano di marketing, personalizzato al venditore, alle sue esigenze e alla tipologia dell’immobile in vendita, in cui vengono specificate tutte le iniziative promozionali che verranno fatte per l’immobile e per il raggiungimento dell’obiettivo.

“Raggiungere l’obiettivo non é un affidarsi al caso me é una precisa casualità di eventi”  e  Noi facciamo quello che diciamo e non che faremo quello che diciamo.

I vantaggi per il venditore ad avere un rapporto di fiducia selezionando il “proprio Agente Immobiliare“:

  1. un servizio di qualità nei rapporti interpersonali con i clienti
  2. una promozione attenta che valorizza l’immobile
  3. un report costante su tutte le fasi della compravendita, dall’incarico all’atto notarile
  4. la certezza che durante le delicate fasi della negoziazione e della formalizzazione dell’accordo sarà affiancato da un professionista competente in grado di anticipare e poi gestire tutte le problematiche che si presentano e aiutare  il venditore e il compratore a risolverle.

Oggi il moderno consulente immobiliare adotta pempre più la formula della “esclusiva aperta”: nell’interesse del venditore non esclude i colleghi,  anzi, per moltiplicare le possibilità di vendita li invita alla collaborazione scegliendoli con cura per l’etica e la professionalità dimostrata.
Il venditore in questo modo ha la tranquillità di avere un unico interlocutore, l’agente a cui si é affidato, che svolge la competente funzione di ponte con il mercato dei clienti e con la pluralità degli agenti immobiliari in modo di amplificare le possibilità di una buona vendita.

 

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