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CONSIGLI per L’ACQUISTO DELLA CASA

Consigli per l’acquisto della casa.

1) Consigli per l’acquisto della casa formali: le verifiche sui documenti.consigli per l'acquisto della casa

 

Qui elenchiamo alcune delle verifiche sui documenti che dovreste fare sull’immobile che vi interessa e che dovrebbero essere fatti prima di ogni decisione di acquisto se state cercando di acquistare da soli con il  “fai da te”.

 

 

Se invece trovate casa tramite una agenzia immobiliare, normalmente questi controlli sono già stati fatti dall’Agente Immobiliare, o perlomeno così è nella maggioranza dei casi; Acquistare una casa o un appartamento non è una cosa semplice. I pericoli, i rischi, i tranelli sono sempre in agguato e sono sempre più gravosi! Gli aspetti fiscali, tributari e giuridici che fanno da contorno all’acquisto di una casa sono di giorno in giorno più complessi e di difficile valutazione:

– Atto di provenienza dell’immobile.    Si tratta di un atto pubblico con cui si diventa proprietari ed é normalmente effettuato da un Notaio.  L’atto può essere richiesto da chiunque e senza nessuna formalità alla Conservatoria dei Registri Immobiliari del Comune ove è situato dell’immobile.   Per la ricerca è ovviamente necessario conoscere i dati anagrafici del venditore.

– Atto di mutuo dissenso (scioglimento atto di donazione) o dichiarazione di rinuncia all’azione di restituzione.   Se l’immobile è pervenuto al venditore mediante una donazione, l’acquirente potrebbe non essere tutelato da eventuali future azioni degli eredi del soggetto donante che potrebbero intentare azione di riduzione per riottenere l’immobile anche dopo che l’acquirente ha perfezionato l’acquisto.  Sarà opportuno quindi richiedere agli eredi legittimari di fare una dichiarazione di rinuncia all’azione di restituzione (da annotare a margine della trascrizione della donazione), con la quale i legittimari rinunciano a future richieste di restituzione del bene.

– Dichiarazione di successione e sua trascrizione, trascrizione dell’accettazione dell’eredità.    Se l’immobile è pervenuto al venditore per successione, sono necessarie la dichiarazione di successione e la sua trascrizione, oltre che la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, che però si può fare anche poco prima dell’atto di compravendita.   Le due trascrizioni (della successione e della sua accettazione) sono essenziali per avere la continuità delle trascrizioni.  Da tenere presente che se non è eseguita la trascrizione dell’accettazione di eredità, l’acquirente rischia di perdere la proprietà dell’immobile acquistato se dovesse risultare che il venditore non era il vero erede (o l’unico erede) in seguito, ad esempio, alla scoperta di un testamento che destina il bene in altro modo.   Per procedere con tale trascrizione al notaio è necessario il certificato di morte in originale del Ce Cuius.

– Documentazione urbanistico-edilizia.   Ultimo atto edilizio relativo all’unità immobiliare.    Se in seguito alla costruzione dell’edificio, siano stati eseguiti dei lavori nell’unità immobiliare eccedenti la manutenzione ordinaria si devono verificare anche la relativa autorizzazione o concessione edilizia (nelle varie forme prescritte) che ha legittimato i lavori eseguiti.

Condono edilizio.     Qualora l’immobile sia stato oggetto di condono edilizio a seguito di richiesta di concessione in sanatoria verificare il condono stesso e se è stata rilasciata la relativa concessione edilizia in sanatoria.    Se l’atto di provenienza presentato dal venditore è più recente dell’ultimo condono edilizio (2004), questo dovrebbe già riportare gli estremi della concessione in sanatoria.
– Licenza edilizia / concessione edilizia / permesso di costruire (Nel caso d’immobili realizzati dopo il 1942 o dopo il 1967).

I titoli abilitativi garantiscono la legittimità dell’edificio e di ogni unità immobiliare in esso contenuta e con riferimento alla data di costruzione dell’edificio, si distinguono i seguenti titoli abilitativi:

– per immobili realizzati tra il 31/10/1942 e il 01/09/1967, solo se realizzati nei “centri abitati” dei Comuni ove esisteva il Piano Regolatore Comunale: copia o estremi della licenza edilizia;

– per immobili realizzati tra il 01/09/1967 e il 30/01/1977: copia o estremi della licenza edilizia;

– per immobili realizzati tra il 30/01/1977 e il 30/06/2003: copia o estremi della concessione edilizia;

– per immobili realizzati dopo il 30/06/2003: copia o estremi del permesso di costruire.

Certificato di agibilità ovvero l’atto amministrativo che attesta l’esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.   Quest’atto è un provvedimento amministrativo diverso dal titolo abilitativo e serve esclusivamente ad accertare che siano state rispettate alcune norme tecniche di costruzione.   Per gli edifici realizzati prima del 1934 il certificato non è richiesto dalla legge.      Per gli immobili realizzati dopo il 1934 dovrebbe esistere un certificato di abitabilità o agibilità.    Da tenere presente che all’interno della stessa costruzione, potrebbero essere stati rilasciati in seguito altri certificati per singole porzioni di edificio o per singole unità immobiliari qualora queste siano state oggetto di modifiche che hanno cambiato le loro caratteristiche di igiene e sicurezza, tali da richiedere il rilascio di un nuovo certificato.

La Giurisprudenza ha più volte sancito che la vendita di un immobile senza il certificato di agibilità può costituire una vendita aliud pro alio, ovvero di vendita di “cosa diversa da quella pattuita”, che permette all’acquirente di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore o anche la riduzione del prezzo concordato.

– APE Documentazione tecnica Attestato di Prestazione Energetica – ex ACE).    L’attestato di prestazione energetica è il documento che attesta la classe energetica dell’immobile e deve essere portato a conoscenza dell’acquirente fin dall’inizio delle trattative e poi, allegato obbligatoriamente al rogito di compra-vendita.

– Dichiarazioni di conformità degli impianti.    Gli impianti dell’immobile dovrebbero essere dotati delle cosiddette dichiarazioni di conformità d’impianto; molte volte queste dichiarazioni sono mancanti, oppure sono presenti in parte, oppure non esistono perché l’impianto è stato realizzato in un periodo in cui non vi era l’obbligo della certificazione.    Le conformità non sono essenziali ai fini dell’atto di compravendita e non incide sulla commerciabilità degli immobili.

– Documentazione catastale Visura catastale e planimetria.  La visura catastale storica sul subalterno dell’unità immobiliare è una prospetto che mostra le modifiche storiche degli intestati (ovvero i passaggi di proprietà) e dei dati catastali (ovvero i cambiamenti di categoria catastale, classe e rendita).  In sostanza, se redatta correttamente, la “storia” dell’immobile.

– Planimetria.   Attraverso la Planimetria  si accerta che ci sia corrispondenza tra stato di fatto dei luoghi e gli atti depositati presso gli Uffici del Catasto.     Tale corrispondenza dove essere sempre verificata da chi è interessato all’acquisto; accade spesso che la planimetria non sia aggiornata, o che sia parzialmente errata, oppure, che non rappresenti tutte le pertinenze dell’immobile e quindi va rettificata a dovere e secondo i titoli abilitativi posseduti.

– Documentazione ipotecaria.    L’ispezione ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari serve per poter verificare la presenza di ipoteche o di altri tipi di gravami sull’unità immobiliare (pignoramenti, servitù, gravami in genere come gli Usi Civici etc.); essa si esegue tramite l’estrazione del cosiddetto elenco sintetico delle formalità sulla parte promittente venditrice a proposito dell’unità immobiliare interessata.

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Di seguito altri consigli per la vendita della casa

 

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