Comodato d'uso gratuito della casa: registrazione, costi, IMU e rischi nel 2026
In breve
Il comodato d'uso gratuito è il prestito di una casa senza canone, con l'obbligo di restituirla. Se il contratto è scritto, nel 2026 lo registri entro 30 giorni con 200 euro di imposta più i bolli. Tra genitori e figli dà diritto al 50% di sconto sulla base imponibile IMU.
Il comodato d'uso gratuito è il contratto con cui presti una casa a un'altra persona, senza chiedere un canone. Chi la riceve deve custodirla e restituirla. Se il contratto è scritto, va registrato: nel 2026 costa 200 euro di imposta più i bolli.
È una scelta frequente tra genitori e figli, anche a Roma. In questa guida trovi regole, costi, effetti su IMU e residenza e i rischi da valutare prima di firmare.
Comodato d'uso gratuito: cos'è e come funziona?
Il comodato d'uso gratuito è un prestito di un bene, regolato dal Codice civile del 1942. Il proprietario si chiama comodante, chi usa la casa si chiama comodatario.
La definizione si trova nell'articolo 1803 del Codice civile del 1942[1], che recita:
Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Ecco gli obblighi principali di chi riceve la casa:
- custodire l'immobile con la diligenza del buon padre di famiglia;
- usarlo solo per lo scopo previsto dal contratto;
- non cederlo a terzi senza il consenso del proprietario;
- restituirlo alla scadenza o quando il proprietario lo richiede.
Il fenomeno è diffuso. Secondo l'Agenzia delle Entrate, a fine 2016 le abitazioni date in uso gratuito a familiari erano 863.097, il 2,7% del totale[2]. A Roma, nello stesso anno 2016, erano 29.934, pari al 2,5%.
Comodato o affitto: che differenza c'è?
La differenza principale riguarda il canone. Nel comodato d'uso gratuito non paghi nulla al proprietario, mentre con l'affitto versi un canone ogni mese.
| Aspetto (regole del 2026) | Comodato d'uso gratuito | Affitto |
|---|---|---|
| Canone | Nessuno | Sì, concordato tra le parti |
| Durata | Libera, anche senza termine | Minimi di legge, ad esempio 4+4 anni |
| Imposta di registro | 200 euro fissi | 2% del canone annuo o cedolare secca |
| Restituzione anticipata | Possibile per bisogno urgente | Solo nei casi di legge |
Il comodato, quindi, è più flessibile. Tuttavia non ti dà un reddito. Se vuoi mettere a reddito la casa nel 2026, leggi la guida al contratto di affitto 4+4.
Registrazione contratto di comodato: quando è obbligatoria?
La registrazione del contratto di comodato è obbligatoria quando il contratto riguarda un immobile ed è in forma scritta. Il comodato verbale, invece, non va registrato.
Dal 2022 il termine è di 30 giorni dalla firma, secondo l'articolo 13 del testo unico del 1986 sull'imposta di registro. Puoi registrare il contratto in due modi:
- online, con il modello RAP dell'Agenzia delle Entrate, disponibile dal 20 dicembre 2022[4];
- in ufficio, con il modello 69 e le copie del contratto firmate.
Registrare conviene sempre. Senza registrazione, ad esempio, non puoi ottenere lo sconto IMU. Inoltre la data certa ti tutela in caso di contestazioni.
Quanto costa registrare un contratto di comodato d'uso gratuito?
Nel 2026, per registrare un contratto di comodato d'uso gratuito paghi 200 euro di imposta di registro fissa. A questa somma si aggiunge l'imposta di bollo.
Il bollo nel 2026 vale 16 euro per ogni foglio del contratto. Un foglio, secondo le istruzioni del modello RAP del 2023, è composto da quattro facciate e non più di cento righe. Quindi un contratto breve, di due fogli, costa circa 232 euro nel 2026.
Se registri in ritardo, invece, paghi una sanzione. Puoi però ridurla con il ravvedimento operoso, come accade per le altre imposte.
Chi paga l'IMU in caso di comodato d'uso gratuito?
In caso di comodato d'uso gratuito l'IMU la paga il proprietario, non chi abita la casa. Tuttavia, se presti la casa a un figlio o a un genitore, nel 2026 puoi avere uno sconto.
La legge 160 del 2019, al comma 747, riduce del 50% la base imponibile[3]. Per lo sconto servono tutte queste condizioni, valide anche nel 2026:
- comodato tra genitori e figli, cioè parenti in linea retta di primo grado;
- contratto registrato all'Agenzia delle Entrate;
- il figlio o il genitore usa la casa come abitazione principale;
- il proprietario possiede una sola abitazione in Italia, oppure anche la propria abitazione principale nello stesso comune;
- il proprietario risiede e dimora nello stesso comune della casa prestata;
- la casa non è di lusso, cioè fuori dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, come prevede la legge del 2019.
A Roma lo sconto vale sulla base imponibile, mentre l'aliquota resta quella ordinaria. Lo spiegano anche le FAQ di Roma Capitale sulla nuova IMU del 2020[5]. Trovi il calcolo completo nella guida all'IMU seconda casa a Roma.
Comodato d'uso gratuito e residenza: cosa sapere
Con il comodato d'uso gratuito chi abita la casa può spostare lì la residenza. Nel modulo anagrafico, infatti, il comodato registrato è uno dei titoli di occupazione previsti.
Per la residenza serve indicare ufficio, data e numero di registrazione. Per questo conviene avere un contratto scritto e registrato. Una dichiarazione falsa, inoltre, rende nulla l'iscrizione anagrafica.
La TARI, invece, la paga chi occupa la casa. La legge 147 del 2013 la mette infatti a carico di chi possiede o detiene i locali. Quindi, di solito, paga il comodatario.
Rischi comodato d'uso gratuito immobile: come tutelarsi?
Il rischio principale del comodato d'uso gratuito di un immobile è riavere la casa più tardi del previsto. Succede soprattutto se il figlio si sposa e poi si separa.
Con la sentenza 20448 del 2014, le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito un punto chiave. Se presti la casa per farne la casa familiare, il giudice può assegnarla al coniuge del comodatario. In questo caso puoi riaverla solo per un bisogno urgente e imprevisto, come prevede l'articolo 1809 del Codice civile del 1942.
Per ridurre i rischi, segui questi consigli:
- fissa una durata precisa nel contratto;
- indica l'uso consentito e chi può abitare la casa;
- scatta foto e stila un verbale dello stato dell'immobile;
- registra sempre il contratto, anche se presti la casa a un parente.
Se invece cerchi un inquilino, valuta l'affitto a Roma da privati o con l'aiuto di un'agenzia.
In sintesi
Il comodato d'uso gratuito ti permette di prestare una casa senza canone, con l'obbligo di restituzione. Se il contratto è scritto, nel 2026 lo registri entro 30 giorni pagando 200 euro più i bolli. Tra genitori e figli, nel 2026, puoi ottenere il 50% di sconto sulla base imponibile IMU, se rispetti tutte le condizioni. Inoltre il comodatario può prendere la residenza e paga la TARI. A Roma, per scegliere tra comodato e affitto, un'agenzia può aiutarti a confrontare costi e rischi.
Domande frequenti
Il contratto di comodato d'uso gratuito va registrato?
Sì, se riguarda una casa ed è in forma scritta. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla firma, online con il modello RAP o in ufficio con il modello 69. Il comodato verbale, invece, non è obbligatorio da registrare. Conviene comunque farlo, perché senza registrazione perdi lo sconto IMU e una data certa in caso di contestazioni.
Quanto costa registrare un contratto di comodato d'uso gratuito nel 2026?
Nel 2026 paghi 200 euro di imposta di registro fissa, più il bollo da 16 euro per ogni foglio del contratto. Un foglio corrisponde a quattro facciate e al massimo cento righe. Per un contratto di due fogli, quindi, la spesa totale è di circa 232 euro. Con il modello RAP online il sistema calcola le imposte in automatico.
Chi paga l'IMU in caso di comodato d'uso gratuito?
L'IMU la paga sempre il proprietario, cioè il comodante. Se però presti la casa a un figlio o a un genitore che la usa come abitazione principale, la legge 160 del 2019 riduce del 50% la base imponibile. Servono anche il contratto registrato, una sola abitazione in Italia del proprietario e la residenza nello stesso comune.
Con il comodato d'uso gratuito si può prendere la residenza?
Sì. Il comodato registrato è uno dei titoli di occupazione accettati nella dichiarazione di residenza. Nel modulo vanno indicati ufficio, data e numero di registrazione del contratto. Per questo conviene sempre un contratto scritto e registrato. Una dichiarazione falsa, invece, rende nulla l'iscrizione anagrafica dalla data della dichiarazione.
Quali sono i rischi del comodato d'uso gratuito di un immobile?
Il rischio maggiore è riavere la casa più tardi del previsto. Se il figlio usa la casa come abitazione familiare e poi si separa, il giudice può assegnarla al coniuge. In questo caso, secondo la Cassazione del 2014, puoi riaverla solo per un bisogno urgente e imprevisto. Una durata precisa nel contratto riduce questo rischio.
Chi paga la TARI con il comodato d'uso gratuito?
Di solito paga chi abita la casa, cioè il comodatario. La legge 147 del 2013, infatti, mette la TARI a carico di chi possiede o detiene i locali a qualsiasi titolo. Se però l'uso dura meno di sei mesi nell'anno solare, paga il proprietario. Conviene chiarire questo punto anche nel contratto per evitare discussioni.
Fonti
- Normattiva — Codice civile, articolo 1803 (nozione di comodato)
Pubblicata il 16/03/1942Consultata il 10/11/2026
Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
- Agenzia delle Entrate — Gli immobili in Italia 2019, capitolo 1
Consultata il 10/11/2026
Sono poco meno di 900 mila unità, 2,7% del totale, le abitazioni date in uso gratuito a un proprio familiare.
- Gazzetta Ufficiale — Legge 160 del 2019, articolo 1, comma 747
Pubblicata il 30/12/2019Consultata il 10/11/2026
La base imponibile è ridotta del 50 per cento nei seguenti casi: c) per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale.
- Agenzia delle Entrate — Modello RAP, istruzioni (aggiornamento aprile 2023)
Pubblicata il 01/04/2023Consultata il 10/11/2026
Il foglio si intende composto da quattro facciate. Il foglio non può contenere più di cento linee.
- Roma Capitale — FAQ Nuova IMU
Pubblicata il 04/12/2020Consultata il 10/11/2026
Per il comodato a parenti in linea retta di primo grado le FAQ indicano la riduzione del 50% della base imponibile (sintesi).
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