IMU seconda casa a Roma 2026: aliquota, calcolo e scadenze
In breve
A Roma l'IMU sulla seconda casa si paga con l'aliquota dell'1,14%, fissata dalla delibera n. 182/2024 e valida anche nel 2026. La base è la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160. Si paga in due rate: 16 giugno e 16 dicembre 2026. Canone concordato e comodato ai figli riducono l'importo.
L'IMU seconda casa a Roma si paga nel 2026 con l'aliquota dell'1,14%. È la stessa del 2025, perché Roma Capitale conferma per il 2026 le aliquote della delibera n. 182/2024[^1][^2].
In questa guida trovi come si calcola, quanto costa con esempi reali e quando puoi pagare meno. Trovi anche l'aliquota IMU Roma in vigore e le regole dell'IMU Roma 2026 per le case affittate.
Chi paga l'IMU seconda casa?
In generale paga l'IMU chi possiede un immobile diverso dall'abitazione principale. Il proprietario è il caso più comune, ma l'imposta riguarda anche l'usufruttuario e il titolare del diritto di abitazione[3].
Per "seconda casa" si intende quindi qualsiasi abitazione in cui non hai la residenza e la dimora abituale. Ecco cosa rientra nel calcolo.
- Casa a disposizione, anche se vuota.
- Appartamento in affitto, a canone libero o concordato.
- Casa in comodato a un figlio o a un genitore.
- Pertinenze in più, oltre la prima per ogni categoria.
In caso di affitto, inoltre, l'IMU resta sempre a carico del proprietario. L'inquilino, invece, non la paga mai.
Aliquote IMU a Roma nel 2026
Roma applica il massimo previsto dalla legge, più la maggiorazione ex TASI dello 0,08% che la Capitale usava già prima del 2020. Ecco, quindi, le aliquote principali del 2026 nel prospetto pubblicato sul portale del MEF[1].
| Tipo di immobile | Aliquota a Roma 2026 |
|---|---|
| Seconde case e altri fabbricati | 1,14% |
| Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) | 0,6% con detrazione di 200 € |
| Fabbricati del gruppo D | 1,06% |
| Aree fabbricabili | 1,14% |
| Terreni agricoli | 1,06% |
Tieni conto, però, che il Comune può cambiare le aliquote con una nuova delibera. Prima di pagare, controlla sempre la pagina IMU di Roma Capitale, dove trovi anche il programma di calcolo ufficiale[4].
La regola nazionale, infatti, è al comma 754 della legge 160 del 2019:
Per gli immobili diversi dall'abitazione principale e diversi da quelli di cui ai commi da 750 a 753, l'aliquota di base è pari allo 0,86 per cento e i comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono aumentarla sino all'1,06 per cento o diminuirla fino all'azzeramento.
Come si calcola l'IMU seconda casa?
Il calcolo dell'IMU seconda casa parte dalla rendita catastale, che trovi nella visura. Ecco i quattro passaggi del 2026.
- Rivalutazione: aumenta la rendita catastale del 5% nel 2026.
- Coefficiente: moltiplica il risultato per 160, il coefficiente delle abitazioni nel 2026.
- Aliquota: applica l'1,14% di Roma per il 2026.
- Quota e mesi: rapporta l'importo alla tua quota di proprietà e ai mesi di possesso.
Il mese, infatti, conta se possiedi l'immobile per più della metà dei giorni. Se compri casa a inizio marzo, per esempio, marzo è già tuo.
Esempi di calcolo IMU seconda casa a Roma
Ecco tre casi tipici del 2026, con possesso al 100% per tutto l'anno.
| Rendita catastale | Base imponibile | IMU annua 2026 (1,14%) | Acconto di giugno |
|---|---|---|---|
| 500 € | 84.000 € | 957,60 € | 478,80 € |
| 800 € | 134.400 € | 1.532,16 € | 766,08 € |
| 1.200 € | 201.600 € | 2.298,24 € | 1.149,12 € |
Se invece la casa è cointestata a metà con tuo fratello, ognuno paga metà della cifra. Allo stesso modo, se l'hai venduta a luglio, paghi solo sette mesi.
Quando paghi meno IMU sulla seconda casa
La legge, inoltre, prevede alcune riduzioni importanti[3]. A Roma le più usate sono tre.
Casa affittata a canone concordato
Se affitti con un contratto a canone concordato, nel 2026 l'IMU si riduce al 75%. In pratica, quindi, paghi un quarto in meno. Con una rendita di 800 euro, nel 2026 scendi da 1.532 a circa 1.149 euro l'anno.
Serve però un contratto conforme all'Accordo territoriale di Roma, con l'attestazione di rispondenza quando è richiesta.
Casa in comodato a un figlio o a un genitore
Il comodato gratuito tra genitori e figli dimezza la base imponibile. Le condizioni, però, sono rigide. Ecco quali.
- Registrazione: il contratto di comodato deve essere registrato.
- Altri immobili: oltre alla tua abitazione principale puoi avere al massimo un'altra casa in Italia.
- Residenza: devi risiedere e dimorare a Roma, come il familiare che usa la casa.
Le case di lusso, infine, restano escluse dalla riduzione.
Immobili inagibili o di interesse storico
Anche per questi immobili, nel 2026, la base imponibile si riduce della metà. Per l'inagibilità serve una perizia o una dichiarazione sostitutiva, da presentare con il modulo di Roma Capitale.
Scadenze IMU seconda casa e pagamento
Nel 2026 le date sono quelle ordinarie[2]. Ecco quali.
- Acconto entro il 16 giugno 2026, pari alla metà dell'imposta annua.
- Saldo entro il 16 dicembre 2026, a conguaglio.
In alternativa puoi pagare tutto in un'unica rata a giugno. Per i dettagli leggi la guida alle scadenze IMU 2026.
L'IMU è un tributo in autoliquidazione. Questo significa che il calcolo tocca a te, al tuo commercialista o a un CAF. Per il pagamento, quindi, usi il modello di pagamento unificato con i dati del 2026.
| Voce | Codice 2026 |
|---|---|
| Codice Comune di Roma | H501 |
| Altri fabbricati (seconda casa) | 3918 |
| Abitazione principale di lusso | 3912 |
| Aree fabbricabili | 3916 |
Hai dimenticato una rata? Puoi rimediare con il ravvedimento operoso, che riduce molto la sanzione.
Errori frequenti da evitare
Molti errori, in particolare, nascono da dubbi sulla residenza o sulle pertinenze. Ecco i più comuni.
- Pensare che "prima casa" significhi esenzione IMU. L'esenzione vale per l'abitazione principale, cioè dove risiedi e vivi davvero. Per le agevolazioni "prima casa" al rogito valgono regole diverse.
- Dimenticare la seconda pertinenza. Sono esenti una sola cantina, un solo box e una sola tettoia. Il secondo box, invece, paga come seconda casa.
- Usare l'aliquota statale. Nel 2026 lo 0,86% è solo l'aliquota base nazionale, mentre a Roma si applica l'1,14%.
- Non presentare la dichiarazione IMU. Per comodato, canone concordato o inagibilità, infatti, può servire entro la fine di giugno dell'anno successivo.
Coniugi con residenze diverse
Dal 2022 la Corte costituzionale ha cambiato le regole per le coppie. Ogni coniuge può avere la propria abitazione principale esente, se ci risiede e ci vive davvero. Roma Capitale, del resto, lo ricorda nelle sue schede informative.
Attenzione, però: i controlli sulla dimora effettiva sono frequenti. Una residenza solo formale ti espone ad accertamenti e sanzioni.
In sintesi
In breve, nel 2026 l'IMU seconda casa a Roma è dell'1,14% sulla rendita rivalutata e moltiplicata per 160. Le date da segnare, quindi, sono il 16 giugno e il 16 dicembre 2026. Canone concordato e comodato ai familiari sono le due strade legali per pagare meno.
Stai pensando di vendere la seconda casa per non pagare più l'IMU? Prima conviene capire quanto vale oggi sul mercato.
Domande frequenti
Quanto si paga di IMU sulla seconda casa a Roma?
Dipende dalla rendita catastale. Con una rendita di 800 euro, nel 2026 l'IMU annua è di circa 1.532 euro: 800 × 1,05 × 160 × 1,14%. Se la casa è cointestata, ogni proprietario paga in proporzione alla sua quota. Inoltre l'importo si riduce con il canone concordato o con il comodato ai figli.
Qual è l'aliquota IMU per la seconda casa a Roma nel 2026?
L'aliquota per gli altri fabbricati, che comprendono le seconde case, è dell'1,14%. È stata fissata dalla deliberazione dell'Assemblea Capitolina n. 182 del 19 dicembre 2024, richiamata da Roma Capitale anche per il 2026.
Chi paga l'IMU se la casa è in affitto?
La paga sempre il proprietario o il titolare del diritto reale, come l'usufruttuario. L'inquilino non paga l'IMU, nemmeno se il contratto prova a dire il contrario. Paga invece la TARI, la tassa sui rifiuti, se occupa la casa per più di sei mesi l'anno. Per questo conviene chiarire le spese già nel contratto.
Con il canone concordato si paga meno IMU?
Sì. Per le abitazioni affittate a canone concordato l'imposta si riduce al 75% di quella calcolata con l'aliquota ordinaria. In pratica, quindi, paghi un quarto in meno. A Roma il contratto deve rispettare l'Accordo territoriale e, se firmato senza le associazioni, avere l'attestazione di rispondenza. Inoltre resta la cedolare al 10%.
Qual è il codice tributo per l'IMU sulla seconda casa?
Nel modello F24 si usa il codice 3918, che indica gli altri fabbricati, con il codice catastale del Comune di Roma H501. Puoi pagare con l'home banking, alla posta o in banca. Se paghi in ritardo, inoltre, devi aggiungere sanzione e interessi con il ravvedimento operoso, usando i codici dedicati.
Fonti
- Dipartimento delle Finanze - MEF — Prospetto aliquote IMU - Comune di Roma (delibera n. 182 del 19/12/2024)
Consultata il 05/11/2026
Aliquota 1,14% per gli altri fabbricati diversi dall'abitazione principale.
- Roma Capitale — Informazioni utili per il pagamento dell'acconto IMU per l'anno 2026
Pubblicata il 16/06/2026Consultata il 05/11/2026
Acconto al 16 giugno 2026; aliquote approvate con la deliberazione n. 182/2024.
- Normattiva — Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 738-783
Pubblicata il 27/12/2019Consultata il 05/11/2026
Disciplina della nuova IMU, base imponibile e riduzioni.
- Roma Capitale — Nuova IMU dal 2020: aliquote, regolamento e modulistica
Consultata il 05/11/2026
Pagina ufficiale con delibere, schede informative e programma di calcolo.
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