Contratto a canone concordato a Roma: come funziona e quanto conviene nel 2026

Il contratto a canone concordato è un affitto con canone calmierato, in cambio di forti sconti fiscali per il proprietario. Dura tre anni più due e il canone deve stare nelle fasce dell'Accordo territoriale di Roma[^1][^3]. Nel 2026 il proprietario ottiene la cedolare al 10%, l'IMU ridotta del 25% e un registro più leggero.

Qui trovi come funziona, quanto si risparmia con esempi del 2026 e quando conviene davvero.

Contratto a canone concordato: come funziona

La legge 431 del 1998 prevede, accanto al canone libero, un contratto con regole diverse^[1]. Il canone non lo decide il mercato, ma gli accordi firmati in ogni comune dalle associazioni di proprietari e inquilini. A Roma le associazioni hanno rinnovato l'Accordo territoriale nel 2023^[3].

Alla prima scadenza il contratto si proroga di diritto per due anni. Il proprietario può evitarlo solo per i motivi di legge, come l'uso della casa per sé o la vendita. Dopo cinque anni, invece, ciascuna parte può proporre un rinnovo o rinunciare, con sei mesi di preavviso.

La base del canone concordato, infatti, è nella legge 431 del 1998, che prevede un'alternativa al canone libero.

[…] le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto […]

Come si calcola il canone a Roma

L'Accordo di Roma divide la città in zone e fissa per ciascuna un canone minimo e massimo al metro quadro. La posizione nella fascia dipende dalle caratteristiche della casa. Ecco alcuni elementi che contano.

• Piano, ascensore e stato di conservazione dell'edificio.
• Riscaldamento, aria condizionata e doppi vetri.
• Posto auto, cantina, balcone o terrazzo.
• Arredamento, che consente spesso un aumento del canone.

Il calcolo richiede attenzione. Per questo molti proprietari si rivolgono a un'associazione firmataria o a un'agenzia. Inoltre il canone si può aggiornare ogni anno con l'ISTAT, ma non se si sceglie la cedolare secca.

L'attestazione di rispondenza

Per i contratti stipulati senza l'assistenza delle associazioni serve l'attestazione di rispondenza. La prevede il decreto del 2017 e la rilascia un'associazione firmataria dell'Accordo^[2]. Certifica che contratto e canone rispettano le regole locali.

Senza attestazione, nel 2026 il proprietario rischia di perdere cedolare al 10% e riduzione IMU. Tuttavia oggi l'attestazione resta valida per i contratti successivi con lo stesso contenuto, finché non cambiano casa o Accordo. Conviene quindi chiederla subito, prima della registrazione.

Contratto a canone concordato: quanto si risparmia nel 2026

Vediamo un esempio a Roma con un canone di 800 euro al mese, cioè 9.600 euro l'anno nel 2026.

• Cedolare secca: al 10% sul concordato si pagano 960 euro nel 2026. Al 21% sul canone libero, nel 2026, sarebbero 2.016 euro.
• IMU: con una rendita di 1.000 euro, l'IMU piena a Roma vale circa 1.915 euro nel 2026. Ridotta al 75%, nel 2026 scende a circa 1.436 euro.

In totale, quindi, il risparmio fiscale supera i 1.500 euro l'anno nel 2026^[4][5]. Il conto va però confrontato con il canone. Se il libero rende 200 euro in più al mese, per esempio, nel 2026 la differenza annua vale 2.400 euro. In quel caso il concordato non conviene. Trovi le aliquote nella guida all'IMU a Roma.

I vantaggi per l'inquilino

Anche chi affitta ha benefici. Il primo è un canone più basso del mercato, almeno nelle zone più care. Il secondo è fiscale: la detrazione per l'affitto dell'abitazione principale è più alta con il contratto a canone concordato.

Inoltre il contratto è più stabile di un transitorio e più breve di un canone libero. Per molte famiglie, quindi, questa formula è un buon compromesso tra sicurezza e flessibilità.

Quando conviene il contratto a canone concordato

Il concordato conviene soprattutto in tre casi. Il primo è nelle zone semicentrali e periferiche, dove il tetto dell'Accordo è vicino al mercato. Poi c'è chi ha redditi alti, perché la cedolare agevolata fa risparmiare di più. Infine conviene a chi vuole un inquilino stabile senza vincolarsi per otto anni.

Nel Centro storico, invece, la differenza con il canone libero è spesso troppo grande. In quel caso il contratto a canone libero può rendere di più anche dopo le tasse. Lo stesso calcolo vale per il contratto transitorio, che a Roma usa comunque le fasce dell'Accordo.

Gli errori da evitare

Il primo errore è fissare un canone sopra il massimo della fascia. In questo caso l'inquilino può chiedere la restituzione della differenza, e il proprietario perde i benefici fiscali. Il secondo errore è usare un modello di contratto diverso da quello allegato all'Accordo di Roma.

Un altro errore frequente riguarda le spese accessorie. L'Accordo prevede una tabella di ripartizione tra proprietario e inquilino, da allegare al contratto. Infine, molti dimenticano di indicare nel contratto gli elementi usati per calcolare il canone: senza questi dati, l'attestazione diventa difficile.

Registrazione e adempimenti

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma, come previsto nel 2026. Con la cedolare secca non si pagano registro e bollo. Senza cedolare, invece, nel 2026 il registro si calcola sul 70% del canone. Trovi la procedura nella guida alla registrazione del contratto.

Per la riduzione IMU, infine, verifica le istruzioni di Roma Capitale: in alcuni casi serve una comunicazione o la dichiarazione IMU.

In sintesi

Il contratto a canone concordato dura tre anni più due, con canone entro le fasce dell'Accordo territoriale di Roma. Nel 2026 offre cedolare al 10%, IMU al 75% e registro ridotto. Serve l'attestazione di rispondenza. Conviene quando il canone di mercato non è troppo più alto di quello concordato.

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