Cedolare secca sugli affitti 2026: aliquote, calcolo e quando conviene
In breve
La cedolare secca sugli affitti è un'imposta sostitutiva che il proprietario persona fisica può scegliere per le case affittate a uso abitativo. Si paga il 21% del canone annuo, o il 10% con il canone concordato, al posto di IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. In cambio si rinuncia agli aumenti ISTAT.
La cedolare secca sugli affitti è una tassa piatta sul canone che il proprietario può scegliere al posto dell'IRPEF. Nel 2026 l'aliquota è del 21% per il canone libero e del 10% per il canone concordato[^1].
È facoltativa e la regola è nell'articolo 3 del decreto legislativo 23/2011[3].
Cos'è la cedolare secca sugli affitti?
In pratica, con la tassazione ordinaria l'affitto si somma agli altri redditi e paga l'IRPEF secondo i tuoi scaglioni. Con la cedolare secca, invece, il canone resta separato e paga una sola aliquota fissa.
In più, la cedolare secca sostituisce anche altre imposte[2]. Ecco quali.
- IRPEF e addizionali regionale e comunale sul canone.
- Imposta di registro su registrazione, proroghe e risoluzione del contratto.
- Imposta di bollo sugli stessi atti.
In cambio, però, rinunci a chiedere aumenti del canone per tutta la durata dell'opzione. Questo vale anche per l'adeguamento ISTAT, se il contratto lo prevede.
L'opzione, infatti, nasce con il decreto legislativo 23 del 2011.
In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari […]
Cedolare secca 2026: le aliquote della cedolare secca sugli affitti
| Tipo di contratto | Aliquota 2026 |
|---|---|
| Canone libero (4+4, transitorio a canone libero) | 21% |
| Canone concordato a Roma (3+2, transitorio, studenti) | 10% |
| Locazione breve: primo immobile scelto | 21% |
| Locazione breve: secondo immobile | 26% |
Roma è un comune ad alta tensione abitativa. Per questo il canone concordato a Roma dà diritto nel 2026 all'aliquota del 10%. Per gli affitti brevi, invece, dal 2026 il regime si applica al massimo a due appartamenti: trovi le regole nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi[4].
Cedolare secca: esempio pratico
Nel 2026 affitti un bilocale a San Giovanni a 1.200 euro al mese, cioè 14.400 euro l'anno. Inoltre hai già un reddito da lavoro di 40.000 euro nel 2026. Ecco quindi il confronto semplificato con le regole del 2026.
| Confronto 2026 | Tassazione ordinaria | Cedolare secca 21% | Canone concordato 10% |
|---|---|---|---|
| Reddito tassato | 13.680 € (95% del canone) | 14.400 € | 14.400 € |
| Aliquota | 33% IRPEF + addizionali | 21% | 10% |
| Imposta stimata | circa 5.000 € | 3.024 € | 1.440 € |
| Imposta di registro annua | 2% del canone | Non dovuta | Non dovuta |
L'esempio è indicativo, perché la tassazione ordinaria dipende da detrazioni e addizionali. Il messaggio però è chiaro: sopra la prima fascia IRPEF la cedolare secca quasi sempre conviene. Con il canone concordato, poi, il risparmio cresce ancora, anche se il canone è più basso.
Quando la cedolare secca sugli affitti non conviene
Ci sono casi, però, in cui la tassazione ordinaria può essere migliore. Ecco i principali.
- Reddito basso: hai un reddito complessivo basso e molte detrazioni da usare.
- Aggiornamento del canone: vuoi adeguarlo ogni anno all'inflazione, in un periodo di prezzi in crescita.
- Inquilino professionale: una società o un professionista prende la casa per la sua attività. Per l'Agenzia delle Entrate, infatti, la cedolare secca non spetta, anche se alcune sentenze recenti sono più aperte.
Prima di decidere, quindi, conviene fare due calcoli con il commercialista o con il CAF.
Chi può scegliere la cedolare secca sugli affitti?
La cedolare secca sugli affitti, in particolare, spetta a chi rispetta tre condizioni[1]. Ecco quali.
- Persone fisiche: proprietari o titolari di un diritto reale, come l'usufrutto.
- Abitazioni: il contratto riguarda case e relative pertinenze.
- Nessuna attività d'impresa: l'affitto non rientra in un'attività d'impresa, arte o professione.
Se invece la casa ha più proprietari, ogni comproprietario decide per sé. Uno può scegliere la cedolare secca e l'altro la tassazione ordinaria.
Come si sceglie la cedolare secca sugli affitti?
L'opzione si esprime al momento della registrazione del contratto, con il modello RLI. Puoi sceglierla anche negli anni successivi, entro il termine per pagare l'imposta di registro dell'annualità.
Prima di esercitarla, inoltre, devi comunicare la scelta all'inquilino con una raccomandata. Nella lettera dichiari anche la rinuncia agli aumenti del canone. Puoi poi revocare l'opzione per gli anni successivi, sempre con il modello RLI.
Come e quando si paga
La cedolare secca si paga insieme all'IRPEF, nelle stesse scadenze. Ecco, in sintesi, le date del 2026.
- Saldo e primo acconto entro il 30 giugno 2026.
- Secondo acconto entro il 30 novembre 2026.
Il primo anno di contratto non si versa l'acconto: si paga tutto a saldo l'anno dopo. I codici tributo e le regole sugli acconti sono nella guida dedicata ai codici tributo e scadenze.
Affitto con cedolare secca: cosa scrivere nel contratto
Un affitto con cedolare secca non richiede un contratto speciale. Conviene però inserire alcune clausole chiare. Ecco quali.
- Regime scelto: indica la scelta, o la riserva di sceglierlo alla registrazione.
- Rinuncia agli aumenti per tutta la durata dell'opzione.
- Spese condominiali: chiarisci come si dividono tra proprietario e inquilino.
Inoltre, se in futuro revochi l'opzione, potrai tornare ad applicare gli aumenti previsti dal contratto. Tuttavia gli adeguamenti persi negli anni precedenti non si recuperano.
Cedolare secca e IMU
La cedolare secca non tocca l'IMU, che resta dovuta sulla casa affittata. A Roma, nel 2026, l'aliquota è dell'1,14%, ridotta al 75% se affitti a canone concordato. Unendo nel 2026 cedolare al 10% e sconto IMU, il canone concordato è spesso la scelta più efficiente per chi affitta a Roma a lungo termine.
Cedolare secca con canone concordato a Roma: perché conviene
Per chi affitta a lungo termine a Roma, il canone concordato è spesso la scelta migliore. Il canone, infatti, è più basso del mercato libero, ma le tasse calano molto. In più, l'inquilino ha un affitto più sostenibile e tende a restare più a lungo.
Prima di scegliere, quindi, conviene confrontare il canone libero con quello previsto dall'accordo territoriale per la tua zona. Un'agenzia della zona può aiutarti a capire quale canone puoi ottenere e quanto resta in tasca dopo le tasse.
Inoltre, ecco il video in cui un funzionario dell'Agenzia delle Entrate spiega come funziona l'opzione.
In sintesi
Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti ti fa pagare il 21% del canone, o il 10% con il canone concordato. Sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo, ma blocca gli aumenti ISTAT. Per molti proprietari romani è la scelta più semplice e conveniente.
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Domande frequenti
Quanto si paga con la cedolare secca?
Il 21% del canone annuo per i contratti a canone libero e il 10% per quelli a canone concordato a Roma. Per le locazioni brevi l'aliquota è del 21% su un immobile e del 26% sul secondo.
Cosa sostituisce la cedolare secca?
Sostituisce IRPEF e addizionali regionale e comunale sul reddito dell'affitto. Inoltre sostituisce l'imposta di registro e l'imposta di bollo su registrazione, proroghe e risoluzioni del contratto. Resta invece dovuta l'IMU sulla casa affittata. In cambio il proprietario rinuncia agli aumenti del canone per tutta la durata dell'opzione.
Con la cedolare secca si può aumentare l'affitto?
No. Per tutta la durata dell'opzione rinunci a chiedere l'aggiornamento del canone, compreso l'adeguamento ISTAT, anche se il contratto lo prevede. La rinuncia va comunicata all'inquilino con raccomandata prima di scegliere il regime. Se poi revochi l'opzione, potrai applicare di nuovo gli aumenti, ma senza recuperare quelli persi.
Chi può scegliere la cedolare secca?
Possono sceglierla le persone fisiche proprietarie o titolari di un diritto reale, come l'usufrutto, che affittano abitazioni e relative pertinenze. L'affitto, però, deve restare fuori da un'attività d'impresa o professionale. Se la casa ha più proprietari, inoltre, ognuno decide per la propria quota, anche in modo diverso dagli altri.
Quando conviene la cedolare secca?
Quasi sempre quando il tuo reddito supera la prima fascia IRPEF, o quando affitti a canone concordato. Con redditi bassi e molte detrazioni può convenire la tassazione ordinaria: va fatto un calcolo.
Fonti
- Agenzia delle Entrate — Cedolare secca - Che cos'è (aggiornata al 29 maggio 2026)
Pubblicata il 29/05/2026Consultata il 05/11/2026
Regime facoltativo sostitutivo di IRPEF e addizionali; rinuncia all'aggiornamento del canone; aliquote 21% e 10%.
- Agenzia delle Entrate — Aree tematiche - Cedolare secca
Consultata il 05/11/2026
Esenzione da imposta di registro e bollo; aliquote per le locazioni brevi.
- Normattiva — Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, art. 3
Pubblicata il 14/03/2011Consultata il 05/11/2026
Istituzione della cedolare secca sugli affitti.
- Agenzia delle Entrate — Le locazioni brevi e la cedolare secca
Consultata il 05/11/2026
Aliquota del 21% per una sola unità e del 26% per le altre.
Avvertenza fiscale
Contenuto informativo aggiornato alla data indicata. Non sostituisce la consulenza di un commercialista, di un CAF o del notaio. Aliquote e regole possono cambiare: verifica sempre le fonti ufficiali prima di pagare o decidere.
Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un notaio, commercialista o avvocato.
