Registrazione del contratto di affitto: termini, costi e RLI nel 2026

Nel 2026 la registrazione del contratto di affitto va fatta entro 30 giorni dalla firma, per ogni contratto che dura più di 30 giorni nell'anno. Oggi si fa quasi sempre online, con il modello RLI dell'Agenzia delle Entrate[^1]. Il costo dipende dal regime scelto dal proprietario: imposta di registro o cedolare secca.

Qui trovi termini, costi, procedura online, codici tributo ed esempi pratici.

Registrazione del contratto di affitto: chi e quando

L'obbligo riguarda entrambe le parti, proprietario e inquilino. Nella pratica, però, se ne occupa quasi sempre il proprietario. Nel 2026 il termine è di 30 giorni dalla data di firma, oppure dalla decorrenza se è precedente^[2].

La registrazione è anche una condizione di validità. Per legge, infatti, il contratto di locazione deve essere scritto e registrato^[3]. Inoltre, entro 60 giorni secondo le regole del 2026, il proprietario deve comunicare l'avvenuta registrazione all'inquilino e all'amministratore di condominio.

Quanto costa la registrazione del contratto di affitto nel 2026?

Il costo cambia molto in base al regime fiscale. Ecco il quadro in vigore nel 2026.

Con la cedolare secca, quindi, la registrazione è gratuita^[4]. Per i contratti a canone concordato, invece, l'imposta di registro si calcola sul 70% del canone nel 2026.

Esempi di calcolo

Vediamo due casi con un canone di 900 euro al mese, cioè 10.800 euro l'anno nel 2026.

• Canone libero senza cedolare: registro al 2%, pari a 216 euro nel 2026, da dividere a metà. Ciascuno paga quindi 108 euro nel 2026, più la sua quota di bollo.
• Canone concordato senza cedolare: base al 70%, cioè 7.560 euro nel 2026. Il registro vale 151,20 euro nel 2026, sempre diviso a metà.

Con la cedolare secca, invece, nel 2026 non si paga né registro né bollo. Il proprietario versa però la cedolare sul canone con la dichiarazione dei redditi.

Registrazione del contratto di affitto online con RLI

Il modo più semplice è il servizio RLI web dell'Agenzia delle Entrate^[1]. Ecco i passaggi.

• Accedi all'area riservata con SPID, CIE o CNS.
• Apri il servizio di registrazione dei contratti di locazione.
• Inserisci i dati delle parti, dell'immobile e del canone.
• Scegli il regime: imposta di registro o cedolare secca.
• Allega il contratto firmato in formato PDF.
• Paga con addebito sul conto, se sono dovute imposte.

Alla fine ricevi la ricevuta di registrazione, con il codice identificativo del contratto. Conservala e inviane copia all'inquilino. Infatti gli servirà per le detrazioni e per la residenza. Inoltre l'amministratore la userà per aggiornare l'anagrafe condominiale. In alternativa puoi andare in un ufficio dell'Agenzia o affidarti a un intermediario, come un'agenzia o un CAF.

I documenti da preparare

Prima di iniziare, raccogli tutto il necessario. In questo modo la procedura online richiede pochi minuti.

• Il contratto firmato da entrambe le parti, in formato PDF.
• I codici fiscali di proprietario e inquilino.
• I dati catastali dell'immobile, che trovi nella visura o nell'atto di acquisto.
• L'IBAN del conto su cui addebitare le imposte, se dovute.
• L'APE, perché nel contratto va indicata la classe energetica.

Inoltre controlla che il canone e la durata nel contratto coincidano con quelli che inserisci online. Un errore, infatti, obbliga a una correzione successiva. Se il contratto è a canone concordato, poi, tieni pronta l'attestazione di rispondenza, quando richiesta dall'accordo locale.

Proroghe, cessioni e risoluzioni

La registrazione del contratto di affitto non chiude gli adempimenti. Ogni evento successivo va comunicato all'Agenzia entro 30 giorni nel 2026, sempre con il modello RLI.

• Annualità successive: senza cedolare, nel 2026 si paga di nuovo il 2% del canone ogni anno.
• Proroga alla scadenza: si comunica e, senza cedolare, si paga il registro.
• Cessione del contratto: imposta fissa di 67 euro nel 2026, senza cedolare.
• Risoluzione anticipata: imposta fissa di 67 euro nel 2026, senza cedolare.

Trovi le regole sulla chiusura del contratto nella guida alla disdetta del contratto. Per i pagamenti con delega, invece, servono i codici tributo giusti.

Cosa succede senza la registrazione del contratto di affitto

Un contratto non registrato non tutela nessuno. L'inquilino non può chiedere le detrazioni sull'affitto e rischia di non poter far valere i propri diritti. Il proprietario, invece, rischia sanzioni e l'accertamento dei canoni non dichiarati. Anche per questo, quindi, la registrazione conviene a entrambi.

Se ti accorgi di un ritardo, regolarizza subito. Le sanzioni, infatti, si riducono con il ravvedimento se paghi prima di un controllo. Per chi cerca casa da un privato, la regola resta la stessa: pretendi sempre la ricevuta di registrazione. Trovi altri consigli nella guida all'affitto da privati.

Per vedere la procedura passo per passo, ecco il video tutorial ufficiale dell'Agenzia delle Entrate sul modello RLI.

La registrazione dei contratti di locazione con RLI (Agenzia delle Entrate)

La conseguenza più grave, infatti, è scritta nella legge 311 del 2004.

I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

In sintesi

Nel 2026 la registrazione del contratto di affitto va fatta entro 30 giorni, online con il modello RLI. Senza cedolare secca, nel 2026 si pagano il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro, e il bollo. Con la cedolare secca, invece, non si paga nulla. Anche proroghe, cessioni e risoluzioni, infine, vanno comunicate entro 30 giorni nel 2026.

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