Affitto con riscatto: come funziona il rent to buy, costi e rischi

L'affitto con riscatto ti permette di entrare subito in casa e di decidere più avanti se comprarla. Nel frattempo paghi un canone: una parte copre l'uso della casa, l'altra è un anticipo sul prezzo.

La legge lo chiama "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione", ma tutti lo conoscono come rent to buy^[1]. Si trovano case in affitto con riscatto soprattutto tra le nuove costruzioni, e a Roma valgono le stesse regole nazionali.

Affitto con riscatto: come funziona

Il meccanismo si divide in due fasi.

1. Fase di godimento. Il proprietario ti consegna la casa. Tu paghi un canone concordato, diviso in una quota per l'uso e una quota da scalare dal prezzo.
2. Fase del riscatto. Entro la data stabilita decidi se comprare. Se compri, al rogito paghi il prezzo meno gli anticipi già versati.

La regola è nell'articolo 23 del decreto legge 133/2014. Il contratto va fatto dal notaio e trascritto nei registri immobiliari. Inoltre, gli effetti della trascrizione durano al massimo dieci anni, quindi il riscatto va previsto entro quel termine^[3].

Un esempio con i numeri

Un bilocale a Centocelle costa 240.000 euro. Ecco come potrebbe essere strutturato un affitto con riscatto di cinque anni:

Al momento del riscatto, quindi, ti serve un mutuo più piccolo. Hai inoltre cinque anni per migliorare il tuo profilo con la banca. Per capire quanto potresti ottenere, leggi la guida su quanto mutuo puoi chiedere.

La legge, infatti, descrive questi contratti nell'articolo 23 del decreto Sblocca Italia del 2014.

I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto […]

A chi conviene l'affitto con riscatto

Questa formula si adatta a situazioni precise. Tra queste:

• chi oggi non ottiene un mutuo, per esempio per un contratto di lavoro recente;
• chi non ha ancora l'anticipo del 20% che le banche chiedono di solito;
• chi vuole "provare" la casa e il quartiere prima di comprare;
• il venditore che non trova acquirenti e vuole un reddito nel frattempo.

Per il venditore, inoltre, c'è un vantaggio pratico. Incassa subito un canone e, di solito, un prezzo bloccato oggi.

Quali sono i rischi da conoscere?

Il rent to buy non è un affitto qualunque. Prima di firmare valuta bene questi punti:

• prezzo bloccato: se il mercato scende, ti ritrovi a pagare più del valore;
• canone più alto di un affitto normale, perché comprende l'anticipo;
• mutuo non garantito: se alla scadenza la banca non ti finanzia, rischi di perdere parte di quanto versato;
• manutenzione: il contratto deve dire chi paga cosa, perché la legge rimanda in parte alle regole dell'usufrutto.

Se non paghi i canoni

La legge tutela il proprietario. Il contratto si risolve se non paghi un numero minimo di canoni, fissato dalle parti ma non inferiore a un ventesimo del totale. In questo caso il proprietario riprende la casa e trattiene i canoni versati, salvo patti diversi^[1].

Se è il proprietario a non vendere

In questo caso hai diritto alla restituzione della quota imputata al prezzo, con gli interessi legali. La trascrizione, inoltre, ti protegge da ipoteche e pignoramenti successivi.

Le tasse sull'affitto con riscatto

Con la circolare 4/E del 2015 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito come tassare il canone. La regola è "a due vie"^[2]:

Se il venditore è un privato, la quota per l'uso è reddito di locazione. La quota di acconto, invece, non è reddito finché la vendita non avviene. Trovi tutti i dettagli nei chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate.

Affitto con riscatto senza anticipo: è possibile?

Sì, la legge non impone un anticipo iniziale. Molti proprietari, però, chiedono una somma alla firma, come garanzia. Se la versi, fai scrivere nel contratto se è un acconto sul prezzo e come viene restituita in caso di mancato acquisto.

Affitto con riscatto a Roma: cosa controllare

A Roma queste offerte sono poche e spesso arrivano da costruttori con unità invendute. Prima di firmare, quindi:

1. fai le stesse verifiche che faresti prima di comprare: ipoteche, conformità, condominio;
2. confronta il prezzo con le quotazioni della zona;
3. chiedi al notaio di leggere le clausole su restituzione degli anticipi e manutenzione;
4. verifica che la trascrizione sia prevista nel contratto.

Cinque domande da fare prima di firmare

Prima di firmare un affitto con riscatto, chiedi risposte scritte a queste domande:

1. Quale parte del canone si scala dal prezzo, e in che percentuale?
2. Cosa ti viene restituito se decidi di non comprare, e in quanto tempo?
3. Chi paga le spese straordinarie del condominio durante il contratto?
4. Il prezzo finale è fisso oppure si aggiorna con l'indice ISTAT?
5. L'immobile ha già un mutuo o un'ipoteca, e come verrà cancellata al rogito?

Se le risposte sono vaghe, fermati. In questo tipo di contratto, infatti, le clausole contano più del prezzo.

Le alternative

Il rent to buy non è l'unica strada. A seconda della situazione puoi valutare:

• un normale contratto di affitto 4+4, risparmiando nel frattempo per l'anticipo;
• un compromesso con rogito lontano nel tempo e caparra confirmatoria ridotta;
• i mutui garantiti dal Fondo prima casa, per chi ha i requisiti.

In sintesi

Con questa formula entri subito in casa e compri più avanti, scalando dal prezzo una parte dei canoni. Il contratto va fatto dal notaio e trascritto, con riscatto entro dieci anni. Conviene a chi oggi non ottiene un mutuo, ma richiede clausole scritte con cura.