Caparra confirmatoria: cos'è, quanto versare e cosa succede se salta l'acquisto
In breve
La caparra confirmatoria è una somma che l'acquirente versa al compromesso per garantire che l'affare si farà. Se chi compra si tira indietro, il venditore la trattiene. Se è il venditore a non rispettare l'accordo, deve restituirne il doppio. È regolata dall'articolo 1385 del Codice civile.
La caparra confirmatoria è la somma che versi al venditore quando firmi il compromesso. Nel 2026 a Roma vale di solito tra il 10% e il 20% del prezzo. Garantisce l'accordo: se l'acquirente rinuncia la perde, se rinuncia il venditore deve restituirla raddoppiata.
La legge, infatti, stabilisce con precisione chi perde i soldi e quanti[1].
Qui trovi tutto sulla caparra nell'acquisto casa: cosa dice il Codice civile, la differenza tra caparra e acconto, il confronto tra caparra confirmatoria e penitenziale e i casi in cui la somma va restituita.
Come funziona la caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria segue una regola del Codice civile in vigore anche nel 2026. Ecco il testo del primo comma.
Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Quando l'affare va a buon fine, la caparra si scala dal prezzo al rogito. Quando invece qualcuno non rispetta il contratto, scattano due regole simmetriche[1]:
- Se l'acquirente si tira indietro, il venditore può recedere e trattenere la caparra.
- Se il venditore si tira indietro, l'acquirente può recedere e pretendere il doppio della somma versata.
In alternativa, chi subisce l'inadempimento può scegliere un'altra strada. Può chiedere al giudice di far eseguire il contratto, oppure la risoluzione con il risarcimento del danno. In questo caso però il danno va provato, e la caparra non fa più da tetto.
Un esempio concreto
Nel 2026 compri un appartamento a Monteverde a 350.000 euro e versi 35.000 euro di caparra confirmatoria. Ecco cosa succede nei diversi casi.
| Situazione | Cosa succede |
|---|---|
| Rogito regolare | La caparra si scala dal prezzo e al rogito paghi il resto |
| Tu rinunci senza motivo | Il venditore recede e trattiene la caparra |
| Il venditore rinuncia | Recedi e ricevi il doppio della caparra |
| Mutuo negato, con clausola nel compromesso | La caparra ti viene restituita |
Quanto versare di caparra confirmatoria?
La legge non fissa un importo. Nella pratica romana del 2026 si versa di solito tra il 10% e il 20% del prezzo. Una caparra troppo bassa protegge poco il venditore. Al contrario, una troppo alta espone te se qualcosa va storto.
Se il venditore chiede cifre molto alte prima delle verifiche, fermati. Prima conviene controllare ipoteche, conformità e condominio. Trovi la lista nella guida alle verifiche da fare prima di comprare.
Caparra confirmatoria codice civile: penitenziale e acconto
Sono tre cose diverse, e confonderle costa caro. Ecco le differenze principali:
| Caparra confirmatoria | Caparra penitenziale | Acconto | |
|---|---|---|---|
| Funzione | Garanzia e risarcimento | Prezzo per poter recedere | Anticipo sul prezzo |
| Se rinunci | La perdi | La perdi, ma recedi legittimamente | Ti viene restituito |
| Danni ulteriori | Si possono chiedere scegliendo la risoluzione | No | Si possono chiedere, da provare |
| Imposta di registro | ridotta | ridotta | più alta, se la vendita non è soggetta a IVA |
La caparra penitenziale, prevista dall'articolo successivo del Codice civile, funziona come un "biglietto d'uscita"[2]. Chi la versa compra il diritto di cambiare idea. Se recede, la perde e la storia finisce lì.
L'acconto, invece, non ha funzione di garanzia. Se il contratto salta, va restituito, salvo il diritto al risarcimento da dimostrare.
Nel compromesso, quindi, scrivi sempre in modo esplicito di che tipo di somma si tratta. Una formula vaga apre la porta alle liti.
Le tasse sulla caparra confirmatoria
Nel 2026 il compromesso va registrato all'Agenzia delle Entrate, di regola entro 20 giorni dalla firma. Ecco cosa paghi alla registrazione[3].
- Imposta fissa: 200 euro di imposta di registro nel 2026.
- Caparra: lo 0,5% della caparra confirmatoria nel 2026.
- Acconti: il 3% nel 2026, se la vendita non è soggetta a IVA.
- Bollo: l'imposta di bollo sul contratto.
Le imposte proporzionali su caparra e acconti non sono un costo in più. Al rogito infatti si scalano dall'imposta di registro dovuta per l'acquisto. Lo spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa.
Nell'esempio di prima, sulla caparra di 35.000 euro paghi nel 2026 circa 175 euro di imposta proporzionale.
Come proteggere la caparra confirmatoria
Alcune accortezze riducono molto i rischi. Ecco le principali.
- Pagamento tracciabile: usa bonifico o assegno non trasferibile, mai contanti.
- Clausola mutuo: se la banca nega il finanziamento entro una data, la caparra torna indietro.
- Trascrizione: se tra compromesso e rogito passano molti mesi, fai trascrivere il preliminare dal notaio.
- Deposito dal notaio: il prezzo, e in alcuni casi la caparra, può restare vincolato fino alla trascrizione dell'atto.
Restituzione della caparra confirmatoria
La caparra torna all'acquirente in alcuni casi precisi. Ecco quali.
- Affare concluso: la somma si scala dal prezzo al rogito.
- Condizione del contratto: ad esempio il mutuo negato.
- Venditore inadempiente: in questo caso ti spetta il doppio.
- Accordo tra le parti: il contratto si scioglie e la somma torna indietro.
Se il venditore non restituisce la somma dovuta, serve una diffida formale. Poi, se necessario, si va in mediazione e in tribunale.
Caparra confirmatoria nel preliminare: cosa scrivere
Una clausola chiara evita la maggior parte delle liti. Ecco gli elementi da indicare nel compromesso.
- Importo e natura: scrivi che la somma è versata a titolo di caparra confirmatoria.
- Pagamento: indica gli estremi del bonifico o degli assegni.
- Rogito: fissa la data e il notaio scelto.
- Condizioni: ad esempio la concessione del mutuo entro una data precisa.
- Difformità: chiarisci cosa succede se emergono problemi urbanistici o catastali.
Inoltre, se versi la somma in più tranche, specifica quale parte è caparra e quale acconto. In caso contrario, il giudice potrebbe qualificare tutto come semplice anticipo sul prezzo.
Se c'è di mezzo un'agenzia
Spesso la proposta d'acquisto si firma in agenzia, con un assegno intestato al venditore. Finché il venditore non accetta, l'agente custodisce l'assegno. Quando la proposta viene accettata, invece, la somma diventa caparra confirmatoria e il contratto è concluso. Per questo vale la pena leggere la proposta con la stessa attenzione di un compromesso.
Cos'è la caparra dell'affitto?
Nel linguaggio comune si chiama "caparra" anche la somma che l'inquilino versa al proprietario all'inizio dell'affitto. In realtà è un deposito cauzionale, che segue regole diverse. Di solito non supera tre mensilità e produce interessi legali a favore dell'inquilino.
In sintesi
La caparra confirmatoria si versa al compromesso e nel 2026 vale di solito tra il 10% e il 20% del prezzo. Se l'acquirente rinuncia la perde. Se rinuncia il venditore, invece, la restituisce raddoppiata. Prima di versarla, verifica la casa e inserisci la clausola mutuo.
Il passo successivo è il compromesso per l'acquisto della casa, poi il rogito.
Domande frequenti
Quanto si versa di caparra confirmatoria per comprare casa?
Non c'è una cifra fissata per legge. Nella pratica romana si versa di solito tra il 10% e il 20% del prezzo di vendita, al momento del compromesso. Una caparra troppo bassa protegge poco il venditore, mentre una troppo alta espone l'acquirente se qualcosa va storto. Conviene quindi valutarla dopo le verifiche sulla casa.
La caparra confirmatoria si perde sempre se rinuncio?
Sì, se rinunci senza un motivo previsto dal contratto il venditore può recedere e trattenerla. Se il compromesso prevede condizioni, come la concessione del mutuo, e la condizione non si verifica, la caparra va restituita.
Che differenza c'è tra caparra confirmatoria e acconto?
L'acconto è solo un anticipo sul prezzo: se l'affare salta, va restituito, salvo il risarcimento dei danni da provare. La caparra confirmatoria, invece, ha anche una funzione di garanzia e risarcimento. Se l'acquirente rinuncia la perde, se rinuncia il venditore la restituisce raddoppiata. Per questo nel compromesso va scritto con chiarezza di quale somma si tratta.
Quanto si paga di tasse sulla caparra?
Alla registrazione del compromesso si paga l'imposta di registro dello 0,5% sulla caparra, oltre all'imposta fissa di 200 euro e al bollo. Non è però un costo in più: l'importo si scala dalle imposte dovute al rogito. Sugli acconti, invece, l'imposta è del 3% se la vendita non è soggetta a IVA.
Se il venditore si tira indietro cosa succede?
Puoi recedere dal contratto e chiedere il doppio della caparra versata. In alternativa puoi chiedere al giudice l'esecuzione del contratto, cioè il trasferimento della casa, oppure la risoluzione con il risarcimento del danno. In questo secondo caso, però, il danno va provato. Prima di scegliere conviene parlarne con un avvocato.
Fonti
- Normattiva — Codice civile, art. 1385 - Caparra confirmatoria
Pubblicata il 16/03/1942Consultata il 05/11/2026
Recesso con ritenzione della caparra o restituzione del doppio.
- Normattiva — Codice civile, art. 1386 - Caparra penitenziale
Pubblicata il 16/03/1942Consultata il 05/11/2026
La caparra come corrispettivo del diritto di recesso.
- Agenzia delle Entrate — L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali
Pubblicata il 01/10/2025Consultata il 05/11/2026
Registrazione del preliminare: imposta fissa di 200 euro, 0,5% sulla caparra e 3% sugli acconti.
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