Compromesso per l'acquisto della casa: cos'è, costi, caparra e rogito nel 2026

Il compromesso è il contratto preliminare con cui venditore e acquirente si impegnano a firmare il rogito entro una data precisa. Di solito si accompagna a una caparra, spesso tra il 10% e il 20% del prezzo anche nel 2026.

Nel 2026 va registrato entro 20 giorni e costa 200 euro di imposta fissa, più lo 0,5% sulla caparra^[4].

Qui trovi come funziona, cosa scrivere, quanto costa e cosa succede se una delle parti si tira indietro.

Cos'è il compromesso e a cosa serve?

Comprare casa richiede tempo: servono verifiche, un mutuo e i documenti per il notaio. Il compromesso serve proprio a fissare l'accordo nel frattempo. Venditore e acquirente si obbligano a firmare il rogito alle condizioni concordate.

Il contratto deve essere scritto. Inoltre deve contenere almeno i dati delle parti e dell'immobile, il prezzo, le modalità di pagamento e la data del rogito. Di solito indica anche lo stato della casa, gli impianti e cosa resta nell'immobile.

Il Codice civile del 1942, inoltre, fissa una regola di forma precisa.

Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Proposta d'acquisto e compromesso

Spesso il primo passo è la proposta d'acquisto. È l'offerta scritta dell'acquirente, di solito con un piccolo assegno. Quando il venditore la accetta e la comunica, la proposta diventa vincolante e può valere già come preliminare.

Il compromesso, invece, è un contratto più completo. Si firma dopo le prime verifiche e contiene tutte le condizioni della vendita. In molti casi, a Roma, le agenzie usano una proposta molto dettagliata e saltano il compromesso separato. Conviene quindi leggere bene la proposta prima di firmarla.

La caparra nel compromesso

Con il compromesso si versa di solito una caparra confirmatoria. Ha due funzioni: conferma l'impegno e tutela chi rispetta il contratto^[2]. Ecco cosa succede in caso di inadempimento.

• Se l'acquirente si ritira, il venditore trattiene la caparra.
• Se il venditore si ritira, l'acquirente può chiedere il doppio della somma versata.
• In alternativa, la parte che rispetta il contratto può chiedere l'esecuzione e il risarcimento.

Nel 2026 la misura più diffusa va dal 10% al 20% del prezzo. Trovi tutti i dettagli nella guida alla caparra confirmatoria.

Quanto costa registrare il compromesso nel 2026?

Il compromesso va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, se è una scrittura privata. Le imposte in vigore nel 2026 sono queste^[4].

Vediamo un esempio con un prezzo di 300.000 euro e una caparra del 10% nel 2026. Sui 30.000 euro di caparra, quindi, nel 2026 si pagano 150 euro, più 200 euro di imposta fissa. Le imposte proporzionali, inoltre, si scalano dall'imposta di registro del rogito, se dovuta.

La trascrizione del preliminare

Il compromesso si può anche trascrivere nei registri immobiliari. Per farlo, però, serve un atto davanti al notaio^[1]. La trascrizione del preliminare protegge l'acquirente: le ipoteche, i pignoramenti o le vendite successive non hanno effetto contro di lui.

Conviene soprattutto in alcuni casi. Per esempio, se tra compromesso e rogito passano molti mesi, se si versano somme alte o se il venditore è un'impresa. Il costo del notaio cresce, ma la tutela è molto più forte. Trovi le spese nella guida al costo del notaio.

Prima di firmare: i controlli

Il compromesso vincola entrambe le parti. Per questo i controlli vanno fatti prima, non dopo. Ecco i principali.

• Proprietà e vincoli: con una visura ipocatastale verifichi ipoteche e pignoramenti.
• Conformità: planimetria catastale e stato di fatto devono coincidere.
• Condominio: chiedi bilanci, verbali e lavori già deliberati.
• Mutuo: inserisci una clausola che ti liberi se la banca non concede il finanziamento.

Trovi la lista completa nella guida alle verifiche prima di comprare.

Le clausole da non dimenticare

Un buon compromesso evita discussioni future. Inoltre protegge entrambe le parti se qualcosa va storto. Ecco le clausole più utili.

• Clausola mutuo: libera l'acquirente se la banca nega il finanziamento, con restituzione della caparra.
• Stato della casa: elenca arredi, impianti e pertinenze che restano all'acquirente.
• Libero da persone e cose: indica la data in cui il venditore lascia la casa.
• Spese condominiali: chiarisce chi paga i lavori già deliberati prima del rogito.

Per questo conviene far leggere il testo a un professionista prima di firmare. Un'agenzia seria, infatti, prepara il contratto e lo condivide con il notaio scelto dall'acquirente.

Dal compromesso al rogito

Tra compromesso e rogito passano in genere da due a sei mesi. In questo periodo l'acquirente ottiene il mutuo e il notaio fa le ultime verifiche. Il venditore, invece, prepara i documenti e libera la casa, se previsto.

Se una parte non si presenta al rogito, l'altra ha due strade. Può trattenere o chiedere il doppio della caparra, oppure chiedere al giudice una sentenza che trasferisca la proprietà^[3]. La seconda strada è più lunga, ma permette di ottenere comunque la casa.

In sintesi

Il compromesso è il preliminare che fissa prezzo, caparra e data del rogito. Va registrato entro 20 giorni e, nel 2026, costa 200 euro più lo 0,5% sulla caparra. Se ci sono rischi o tempi lunghi, conviene trascriverlo dal notaio. Fai sempre le verifiche prima di firmare, non dopo.

Hai trovato casa a Roma e vuoi capire se il prezzo è giusto prima del compromesso? Chiedi una valutazione a un'agenzia della zona.