Cosa sapere prima di comprare casa: le verifiche da fare a Roma nel 2026

Cosa sapere prima di comprare casa? Prima di tutto che le verifiche vanno fatte prima di firmare la proposta, non dopo. Una volta accettata la proposta, infatti, ritirarsi può costare la caparra. I controlli principali sono sei: budget, proprietà, conformità, condominio, stato della casa e vincoli.

Qui trovi la lista completa, con i documenti da chiedere e le clausole da inserire per tutelarti. Ecco, in breve, chi fornisce cosa.

Cosa sapere prima di comprare casa: il budget

Il primo controllo riguarda te. Prima di visitare le case, chiedi a due o tre banche una prefattibilità del mutuo. In questo modo sai quanto puoi spendere davvero. Trovi come calcolarlo nella guida su quanto mutuo puoi chiedere.

Al prezzo, poi, vanno aggiunte le spese. Nel 2026 valgono in genere dal 6% al 10% del prezzo, tra imposte, notaio, agenzia e mutuo^[4]. Trovi il dettaglio nella guida alle spese di acquisto della prima casa.

Proprietà, ipoteche e pignoramenti

Il secondo controllo riguarda il venditore. Devi essere sicuro che sia davvero il proprietario e che la casa sia libera da pesi. Per questo serve una visura ipocatastale, che mostra passaggi di proprietà, ipoteche e pignoramenti.

Un'ipoteca del mutuo non è un problema, se si estingue al rogito con il prezzo. Un pignoramento, invece, è un segnale serio. Inoltre controlla se il venditore è sposato in comunione dei beni: in quel caso deve firmare anche il coniuge.

Conformità catastale e urbanistica

Il terzo controllo riguarda la casa sulla carta. La planimetria catastale deve corrispondere allo stato reale, altrimenti il rogito è nullo^[1]. Inoltre la casa deve rispettare i titoli edilizi rilasciati dal Comune^[3].

A Roma molte case hanno piccole modifiche non dichiarate, come un muro spostato o una cucina aperta sul soggiorno. Spesso si sanano, ma servono tempo e soldi. Per questo conviene far verificare la conformità a un tecnico prima della proposta. È una spesa contenuta che può evitare problemi molto più costosi.

Il condominio e i debiti condominiali

Il quarto controllo riguarda il palazzo. Chiedi all'amministratore, tramite il venditore, una dichiarazione su spese ordinarie, lavori deliberati e debiti condominiali. Per legge, infatti, chi compra risponde insieme al venditore delle spese dell'anno in corso e di quello precedente^[2].

Leggi anche i verbali delle ultime assemblee. Ti dicono se sono in arrivo lavori importanti, come facciate, tetti o ascensore. Inoltre controlla il regolamento: alcuni vietano attività come gli affitti brevi o gli studi professionali.

Per i debiti condominiali, infatti, vale una regola precisa delle disposizioni di attuazione del Codice civile del 1942.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Stato della casa e consumi

Il quinto controllo si fa con gli occhi. Visita la casa più volte, in orari diversi, e guarda con attenzione questi punti.

• Umidità su muri e soffitti, soprattutto negli angoli e vicino alle finestre.
• Impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento, con libretti e certificazioni.
• Infissi: isolano poco se sono vecchi, e cambiarli costa.
• Esposizione e rumore, che cambiano molto tra giorno e sera.

Chiedi anche l'APE. La classe energetica ti dice quanto spenderai di bollette e quali lavori potrebbero servire.

Cosa sapere prima di comprare casa: vincoli, inquilini e servitù

Il sesto controllo riguarda i limiti nascosti. A Roma molti edifici del centro sono soggetti a vincoli storici: i lavori richiedono autorizzazioni e tempi più lunghi. Inoltre verifica se la casa è affittata. Se c'è un inquilino con un contratto valido, infatti, il contratto continua anche dopo la vendita.

Infine chiedi se ci sono servitù, come passaggi o tubature di altri proprietari, e se la casa ha diritti su cantine, posti auto o lastrici. Tutto questo va scritto con chiarezza nella proposta.

Cosa sapere prima di comprare casa: le clausole della proposta

La proposta d'acquisto, una volta accettata, è vincolante. Per questo deve contenere le clausole che ti tutelano. Ecco le più importanti.

• Clausola mutuo: se la banca nega il finanziamento, recuperi la somma versata.
• Conformità: il venditore garantisce che la casa è regolare sul piano catastale e urbanistico.
• Stato della casa: elenca cosa resta, come cucina, armadi e condizionatori.
• Spese condominiali: chi paga i lavori già deliberati.

Trovi altri dettagli nelle guide al compromesso e alla caparra confirmatoria.

La zona e il quartiere

Una casa perfetta in una zona sbagliata resta un cattivo affare. Prima di decidere, quindi, passa del tempo nel quartiere. Fai il tragitto verso il lavoro nelle ore di punta. Controlla scuole, negozi, mezzi pubblici e parcheggi.

Informati anche sui progetti futuri. Una nuova linea di metro o un parco possono far crescere il valore della casa. Un cantiere lungo, invece, può pesare per anni sulla qualità della vita. Infine confronta il prezzo con le vendite recenti della stessa via: è il modo più semplice per capire se l'offerta è giusta.

Un'agenzia che lavora nella zona conosce questi dettagli. Inoltre sa quali palazzi hanno avuto problemi e quali condomini sono ben gestiti. Per chi arriva da fuori Roma, questo aiuto vale molto.

Per approfondire il ruolo del notaio nei controlli, ecco la guida video del Consiglio Nazionale del Notariato.

Le Guide per il Cittadino: acquisto certificato (Consiglio Nazionale del Notariato)

In sintesi

Cosa sapere prima di comprare casa? Che le verifiche vanno fatte prima della proposta. Controlla budget e mutuo, proprietà e ipoteche, conformità, condominio, stato della casa e vincoli. Poi inserisci nella proposta le clausole che ti tutelano. Un tecnico e un'agenzia seria rendono questi controlli più rapidi e sicuri.

Hai trovato una casa a Roma e vuoi capire se il prezzo è giusto? Chiedi una valutazione a un'agenzia della zona.