APE, la certificazione energetica della casa: costi, validità e obblighi 2026

La certificazione energetica di una casa è l'APE, l'attestato di prestazione energetica che indica quanto consuma e in quale classe si trova, dalla A alla G. Serve per vendere e per affittare, e la classe va scritta già negli annunci, come prevede il decreto legislativo 192 del 2005[^1].

Nel 2026, a Roma, per un appartamento costa di solito tra 150 e 300 euro.

Qui trovi quando serve, quanto costa, quanto dura, le sanzioni e cosa cambia con la direttiva europea Case green.

Certificazione energetica: cos'è l'APE

L'APE è un documento redatto da un tecnico abilitato, il certificatore. Dopo un sopralluogo, il tecnico valuta muri, infissi, impianti e orientamento della casa. Poi calcola il fabbisogno di energia e assegna la classe energetica.

Le classi vanno dalla A, la più efficiente, alla G, la meno efficiente. Inoltre l'APE contiene consigli per migliorare la prestazione, con una stima dei costi e dei risparmi. Gli attestati confluiscono nella banca dati nazionale gestita dall'ENEA^[3].

Quando serve la certificazione energetica

L'APE è obbligatorio in diversi casi. Ecco i principali.

• Vendita di una casa: va consegnato all'acquirente e allegato all'atto.
• Affitto: va consegnato all'inquilino e citato nel contratto.
• Annunci: la classe energetica va indicata in ogni annuncio di vendita o affitto.
• Nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti.
• Bonus edilizi che richiedono il salto di classe.

Ci sono poche eccezioni, per esempio i ruderi o i box auto. In generale, però, chi vende o affitta un'abitazione deve averlo. Trovi gli altri documenti necessari nella guida ai documenti per vendere casa.

L'obbligo di consegna, infatti, nasce dall'articolo 6 del decreto legislativo 192 del 2005:

In tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime […]

Quanto costa l'APE a Roma

Il prezzo è libero e dipende dalla casa e dal professionista. Ecco alcuni valori indicativi a Roma nel 2026.

Diffida dei prezzi troppo bassi. Un APE fatto senza sopralluogo, infatti, rischia di essere sbagliato e può creare problemi al rogito. Inoltre, se la classe risulta più alta del reale, l'acquirente può contestarla.

Quanto dura e quando va rifatto

L'APE vale dieci anni. Tuttavia la validità resta legata ai controlli periodici degli impianti termici: se mancano, l'attestato decade prima. Va rifatto anche dopo lavori che cambiano la prestazione, come un cappotto, nuovi infissi o una nuova caldaia.

Conviene quindi verificare la data e i libretti degli impianti prima di mettere la casa sul mercato. In questo modo eviti di scoprire all'ultimo momento che l'attestato non è più valido.

Le sanzioni

La legge prevede sanzioni per chi non rispetta gli obblighi^[2]. Ecco le principali, in vigore nel 2026.

• Vendita senza APE: sanzione da 3.000 a 18.000 euro nel 2026, a carico delle parti.
• Affitto senza APE: sanzione da 1.000 a 4.000 euro nel 2026.
• Annuncio senza classe energetica: sanzione da 500 a 3.000 euro nel 2026 per chi lo pubblica.

Oltre alle multe, l'assenza dell'APE complica la trattativa. Chi compra, infatti, vuole sapere quanto spenderà di riscaldamento e di eventuali lavori.

Certificazione energetica e direttiva Case green

Nel 2024 l'Unione europea ha approvato la nuova direttiva sulla prestazione energetica degli edifici^[4]. Chiede agli Stati di ridurre il consumo medio di energia delle abitazioni entro il 2030 e il 2035. Ogni Paese deve preparare un piano nazionale.

In Italia il piano è ancora in discussione nel 2026. Per ora, quindi, non ci sono obblighi di ristrutturazione per i singoli proprietari. Tuttavia la classe energetica pesa già sul prezzo: le case in classe alta si vendono più in fretta, mentre quelle in classe G spesso trattano al ribasso.

Chi vuole migliorare la classe può valutare lavori e incentivi. Per chi compra una casa da sistemare, inoltre, esiste il mutuo per acquisto e ristrutturazione.

Come ottenere l'APE

Il percorso è semplice. Prima scegli un certificatore abilitato, per esempio un ingegnere, un architetto o un geometra iscritto agli elenchi regionali. Poi fissa il sopralluogo, che di solito dura meno di un'ora per un appartamento.

Prepara in anticipo alcuni documenti: planimetria catastale, libretto della caldaia e, se ci sono, le fatture di lavori recenti come infissi o cappotto. In questo modo il tecnico lavora più in fretta e il calcolo è più preciso. Infine il certificatore trasmette l'attestato al catasto energetico regionale e te ne consegna una copia firmata.

I tempi sono brevi: in genere bastano pochi giorni dal sopralluogo. Conviene comunque muoversi prima di pubblicare l'annuncio, perché la classe energetica serve fin dall'inizio.

Come leggere l'APE prima di comprare

Quando visiti una casa, chiedi sempre l'APE. Guarda la classe, ma anche l'indice di prestazione, espresso in chilowattora per metro quadro l'anno. Più è basso, meno spenderai di bollette.

Inoltre leggi le raccomandazioni del tecnico. Ti dicono quali lavori migliorerebbero la classe e quanto potrebbero costare. Trovi altri controlli da fare nella guida alle verifiche prima di comprare. Se invece vendi, l'APE serve anche per preparare un buon annuncio, insieme all'home staging.

In sintesi

La certificazione energetica è l'APE, che indica la classe della casa dalla A alla G. Serve per vendere, affittare e pubblicare annunci, dura dieci anni e a Roma costa di solito tra 150 e 300 euro nel 2026. La direttiva Case green è ancora in discussione in Italia, ma la classe energetica conta già sul prezzo.

Stai per vendere casa a Roma? Parti da una valutazione e prepara in anticipo tutti i documenti.