Documenti per vendere casa nel 2026: la lista completa dal preliminare al rogito

I documenti per vendere casa si dividono in quattro gruppi: personali, di proprietà, tecnici e condominiali. Averli pronti prima di mettere in vendita accelera la trattativa e rassicura chi compra. Inoltre evita sorprese al rogito, dove il notaio controlla tutto con attenzione[^4].

Qui trovi la lista completa, i casi particolari e come prepararti per tempo.

Quali sono i documenti per vendere casa?

Ecco cosa serve, nella maggior parte dei casi, per vendere una casa a Roma nel 2026.

Alcuni documenti si ottengono in pochi minuti online. Altri, come i titoli edilizi in archivio a Roma, possono richiedere settimane. Per questo conviene partire presto.

L'atto di provenienza

L'atto di provenienza dimostra come sei diventato proprietario. Può essere un atto di compravendita, una donazione o una dichiarazione di successione. Il notaio lo usa per ricostruire i passaggi degli ultimi vent'anni.

Se hai ricevuto la casa in eredità, servono la dichiarazione di successione e la voltura catastale. Inoltre è utile trascrivere l'accettazione dell'eredità, se non è già stata fatta. Trovi i dettagli nella guida alla successione.

Visura, planimetria e conformità catastale

La visura catastale riporta i dati della casa e la rendita catastale. La planimetria catastale, invece, è il disegno depositato al catasto. Nel rogito il venditore deve dichiarare che la planimetria corrisponde allo stato reale della casa^[1].

Se hai spostato un muro o aperto una porta senza aggiornare la planimetria, va prima corretta. Altrimenti l'atto è nullo. Un tecnico può presentare l'aggiornamento in pochi giorni, con una spesa contenuta. Per verificare anche ipoteche e passaggi, invece, serve una visura ipocatastale.

La conformità catastale, infatti, è un obbligo della legge 52 del 1985.

Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi […] devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

La conformità urbanistica

Oltre al catasto conta il Comune. Nell'atto vanno indicati i titoli edilizi della casa, come licenze, concessioni o permessi^[2]. Per le case costruite prima del 1967 basta, in genere, una dichiarazione sulla data di costruzione.

Le piccole difformità vanno sanate prima della vendita, con una pratica in sanatoria. Gli abusi gravi, invece, possono bloccare del tutto il rogito. Per questo molte agenzie chiedono una verifica tecnica già al momento dell'incarico.

L'APE e gli impianti

L'attestato di prestazione energetica è obbligatorio e va consegnato all'acquirente^[3]. Inoltre la classe energetica va indicata già negli annunci. Trovi costi e regole nella guida all'APE.

Le certificazioni degli impianti non sono sempre obbligatorie per vendere. Tuttavia, se non ci sono, l'atto lo dichiara e l'acquirente può chiedere uno sconto. Avere i libretti della caldaia e le dichiarazioni di conformità, quindi, rende la casa più appetibile.

I documenti per vendere casa in condominio

Chi compra in condominio vuole sapere quanto spenderà. Per questo serve la dichiarazione dell'amministratore sulle spese ordinarie e su quelle straordinarie già deliberate. Inoltre è utile consegnare il regolamento e gli ultimi bilanci.

Le spese deliberate prima del rogito restano di solito a carico del venditore, salvo accordi diversi. Conviene quindi chiarirle già nella proposta d'acquisto. In questo modo eviti discussioni il giorno della firma.

Quando preparare i documenti per vendere casa?

Il momento giusto è prima dell'annuncio. Chi compra fa domande già alla prima visita. Se hai tutto in mano, rispondi subito e dai fiducia.

Molti venditori aspettano la proposta. È un errore. Se un documento manca, la vendita si blocca per settimane. A volte, poi, l'acquirente cambia idea e cerca altro.

Ecco un ordine semplice da seguire.

• Prima la visura e la planimetria, che si hanno in pochi minuti.
• Poi l'APE, con un sopralluogo di un'ora.
• Infine i titoli edilizi, che a Roma possono richiedere più tempo.

Documenti per vendere casa: tempi e costi

Molti documenti costano poco. La visura e la planimetria si scaricano online con pochi euro. L'APE, invece, ha un costo che dipende dalla casa e dal tecnico.

La parte più lunga riguarda il Comune. Per trovare le vecchie licenze serve una richiesta di accesso agli atti. I tempi possono variare da qualche settimana a qualche mese. Se ci sono difformità, poi, serve una pratica in sanatoria.

Un'agenzia seria ti aiuta a fare questi passi nel giusto ordine. Inoltre ha già contatti con tecnici e notai. Così i tempi si accorciano e la vendita parte con il piede giusto. Tieni poi tutto in una sola cartella, anche in copia digitale. Ti servirà per il notaio, per la banca di chi compra e per eventuali controlli futuri.

Se c'è un mutuo

Se sulla casa c'è ancora un mutuo, chiedi alla banca il conteggio del debito residuo. Il giorno del rogito il debito si estingue con una parte del prezzo. Poi la banca cancella l'ipoteca, di solito con una procedura semplificata.

Inoltre ricorda le spese della vendita, come agenzia, eventuale plusvalenza e lavori di sanatoria. Trovi un quadro completo nella guida ai costi della vendita.

In sintesi

I documenti per vendere casa sono personali, di proprietà, tecnici e condominiali. I più importanti sono atto di provenienza, visura e planimetria conformi, titoli edilizi, APE e dichiarazione dell'amministratore. Se c'è un mutuo, serve anche il conteggio della banca. Prepararli prima della proposta accelera la vendita.

Stai per vendere casa a Roma? Parti da una valutazione e fai controllare i documenti in anticipo.