Vendita della nuda proprietà: come funziona e quanto si ricava a Roma nel 2026
In breve
Con la vendita della nuda proprietà incassi subito una parte del valore della casa e continui a viverci per tutta la vita grazie all'usufrutto. Il prezzo dipende soprattutto dalla tua età: più sei anziano, più alto è il valore della nuda proprietà. A Roma è una formula diffusa, con un'offerta tra le più alte d'Italia.
Con la vendita della nuda proprietà incassi subito una parte del valore della casa e continui a viverci per tutta la vita. Tieni infatti l'usufrutto, cioè il diritto di abitare la casa o di affittarla. L'acquirente diventa pieno proprietario solo quando l'usufrutto si estingue.
A Roma è una formula diffusa, soprattutto tra chi ha più di settant'anni e vuole liquidità senza traslocare. Qui trovi come funziona, quanto si ricava, chi paga le spese e quali tasse si pagano.
Vendita della nuda proprietà: come funziona
Una casa si può dividere in due diritti. Il primo è la nuda proprietà, cioè la proprietà vera e propria. Il secondo è l'usufrutto, cioè il diritto di usare la casa e di incassarne gli affitti.
Con la vendita, quindi, cedi il primo diritto e tieni il secondo. In pratica non cambia nulla nella tua vita quotidiana. Continui a vivere nella tua casa, con le tue abitudini. Allo stesso tempo, però, ricevi al rogito una somma che puoi usare come vuoi.
L'usufrutto può essere anche congiunto. Se lo intestate a entrambi i coniugi, ad esempio, dura fino alla morte dell'ultimo dei due. In questo caso, però, il prezzo scende, perché l'acquirente aspetta più a lungo.
La durata, infatti, dipende dalla vita dell'usufruttuario, come stabilisce il Codice civile del 1942.
La durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario. L'usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent'anni.
Quanto si ricava: il ruolo dell'età
Il prezzo dipende soprattutto dall'età dell'usufruttuario. Più sei anziano, infatti, meno tempo l'acquirente dovrà aspettare, e quindi più alto è il valore della nuda proprietà.
Per il fisco il calcolo segue coefficienti fissati ogni anno[2]. Ecco alcuni esempi con i valori del 2026, in base all'età di chi vende.
- Settant'anni: nel 2026 la nuda proprietà vale il 60% della piena proprietà.
- Settantacinque anni: nel 2026 vale il 65% della piena proprietà.
- Ottant'anni: nel 2026 vale il 75% della piena proprietà.
- Ottantacinque anni: nel 2026 vale l'80% della piena proprietà.
Questo però è il valore fiscale, che serve per le imposte. Sul mercato, invece, il prezzo si tratta caso per caso. Contano la zona, lo stato della casa e il numero di acquirenti interessati. Per questo serve una stima del valore della piena proprietà fatta da chi conosce il quartiere.
Chi paga le spese dopo la vendita
Dopo il rogito le spese si dividono per legge[1]. Ecco come.
- Usufruttuario: paga IMU, TARI, utenze, manutenzione ordinaria e spese condominiali ordinarie.
- Nudo proprietario: paga le spese straordinarie, come il tetto, la facciata o il rifacimento degli impianti comuni.
Questo è un vantaggio per chi vende. Le spese straordinarie del condominio, infatti, passano all'acquirente. Conviene comunque scrivere nel contratto come gestire i lavori già deliberati al momento della vendita.
Vendita della nuda proprietà: tasse e costi per chi vende
Chi vende paga poche imposte. La plusvalenza si tassa solo se vendi entro cinque anni dall'acquisto[3]. Non si paga, inoltre, se la casa è stata la tua abitazione principale per la maggior parte di quel periodo, oppure se l'hai ereditata.
Le imposte di registro, invece, le paga chi compra, sul valore fiscale della nuda proprietà. Tu sostieni i costi di vendita come in ogni vendita, ad esempio la provvigione dell'agenzia e l'APE. I documenti da preparare, poi, sono gli stessi di una vendita normale. Trovi la lista nella guida ai documenti per vendere casa.
Il mercato della nuda proprietà a Roma
Roma è una delle città dove la nuda proprietà è più diffusa. Nel secondo trimestre del 2026 rappresentava il 3,0% dell'offerta di case in vendita a Roma, contro lo 0,6% della media italiana[4]. Inoltre nel 2023 Roma contava 1.540 compravendite di nuda proprietà, quasi un terzo del totale delle grandi città[5].
Gli acquirenti sono soprattutto risparmiatori e famiglie che investono per i figli. Comprano a un prezzo più basso e aspettano, senza pensieri di affitto o di inquilini. Per questo le case più richieste sono quelle in quartieri solidi, ben serviti e facili da rivendere.
Vendita della nuda proprietà: vantaggi e rischi
La formula ha vantaggi chiari per chi vende. Ecco i principali.
- Liquidità subito, senza lasciare la casa.
- Meno spese, perché le spese straordinarie passano all'acquirente.
- Nessun trasloco, con la sicurezza di restare nella propria casa.
Ci sono però anche aspetti da valutare. Il prezzo, infatti, è più basso di quello della piena proprietà. Inoltre la casa non resterà agli eredi, che riceveranno invece la somma incassata, se non la spendi. Per questo conviene parlarne prima con la famiglia.
Come vendere la nuda proprietà a Roma
Il primo passo è una stima seria della piena proprietà. Da qui si calcola il prezzo della nuda proprietà, in base all'età e al mercato. Poi serve un'agenzia che conosca questo tipo di vendita e abbia contatti con gli investitori.
Un'agenzia esperta, inoltre, verifica i documenti, spiega la formula agli acquirenti e segue la trattativa fino al rogito. Il notaio, infine, scrive nell'atto la riserva dell'usufrutto e le regole sulle spese.
Gli errori da evitare
Chi vende la nuda proprietà per la prima volta commette spesso gli stessi errori. Il più comune è fissare il prezzo solo sul valore fiscale, che però non tiene conto del mercato. Un altro errore è non chiarire nel contratto chi paga i lavori già decisi dal condominio.
Infine, molti venditori dimenticano di valutare l'usufrutto congiunto con il coniuge. Questa scelta protegge chi resta, ma abbassa il prezzo. Conviene quindi decidere prima, con calma, quale delle due strade preferire.
In sintesi
La vendita della nuda proprietà ti dà liquidità subito e ti lascia vivere nella tua casa per tutta la vita. Il prezzo dipende dall'età e dal mercato del quartiere. Dopo il rogito tu paghi le spese ordinarie, mentre l'acquirente paga quelle straordinarie. A Roma la formula è diffusa e ha un buon numero di acquirenti.
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Domande frequenti
Come funziona la vendita della nuda proprietà?
Vendi la proprietà della casa ma tieni l'usufrutto, cioè il diritto di abitarla o affittarla per tutta la vita. Alla tua morte l'usufrutto si estingue e l'acquirente diventa pieno proprietario.
Quanto si ricava vendendo la nuda proprietà?
Dipende dall'età dell'usufruttuario e dal mercato. Ai fini fiscali, per un venditore di 80 anni la nuda proprietà vale il 75% della piena proprietà. Sul mercato il prezzo si tratta caso per caso.
Chi paga le spese dopo la vendita della nuda proprietà?
L'usufruttuario paga IMU, spese ordinarie e condominio ordinario. Il nudo proprietario, invece, paga le spese straordinarie, come il rifacimento del tetto o della facciata. Lo prevede il Codice civile, ma le parti possono anche accordarsi in modo diverso. Per evitare discussioni, quindi, conviene scrivere nell'atto chi paga cosa.
Si pagano tasse sulla vendita della nuda proprietà?
Il venditore paga la plusvalenza solo se vende entro cinque anni dall'acquisto, e non se la casa era la sua abitazione principale o l'aveva ereditata. Le imposte di registro sono a carico di chi compra.
Posso vendere la nuda proprietà e restare a vivere a Roma nella mia casa?
Sì, è proprio questo il vantaggio. Con l'usufrutto continui a vivere nella tua casa e puoi anche affittarla, se il contratto non lo vieta. Intanto incassi subito una somma, che puoi usare come preferisci. Il prezzo, però, dipende dalla tua età: più sei giovane, più lo sconto per chi compra è alto.
Posso vendere la nuda proprietà di una casa con mutuo?
Sì, ma di solito il mutuo va estinto al rogito con una parte del prezzo, perché la banca deve cancellare l'ipoteca. Il notaio coordina il pagamento alla banca e la cancellazione, così l'acquirente riceve la nuda proprietà libera. Conviene quindi chiedere prima alla banca il conteggio esatto del debito residuo.
Fonti
- Normattiva — Codice civile, artt. 1004-1005 - Spese a carico dell'usufruttuario e riparazioni straordinarie
Pubblicata il 16/03/1942Consultata il 05/11/2026
Ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario.
- Normattiva — DPR 26 aprile 1986, n. 131 - Testo unico dell'imposta di registro, Tariffa, nota II-bis
Pubblicata il 26/04/1986Consultata il 05/11/2026
Valore della nuda proprietà e prospetto dei coefficienti.
- Normattiva — TUIR, art. 67, comma 1, lettera b - Plusvalenze da cessione di immobili
Pubblicata il 22/12/1986Consultata il 05/11/2026
Tassazione della plusvalenza in caso di vendita entro cinque anni.
- Dellevittorie su dati Idealista — Nuda proprietà: la mappa dell'offerta attuale tra Roma e Milano
Pubblicata il 15/07/2026Consultata il 05/11/2026
Nel secondo trimestre 2026 la nuda proprietà è lo 0,6% dell'offerta in Italia e il 3,0% a Roma.
- Dellevittorie su dati OMI — OMI: compravendute oltre 28.000 nude proprietà in Italia nel 2023
Pubblicata il 01/06/2024Consultata il 05/11/2026
Roma con 1.540 compravendite di nuda proprietà nel 2023, il 31,6% delle grandi città.
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