Plusvalenza sulla vendita della casa e costi per chi vende nel 2026
In breve
La plusvalenza sulla vendita della casa si paga solo se vendi entro cinque anni dall'acquisto e l'immobile non è stato la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo. Non si paga sulle case ereditate. Nel 2026 puoi chiedere al notaio l'imposta sostitutiva del 26% al posto dell'IRPEF.
La plusvalenza sulla vendita della casa si paga solo in casi precisi: vendita entro cinque anni dall'acquisto, con un guadagno, su una casa che non è stata la tua abitazione principale. Le case ereditate, invece, sono escluse[^1]. Nel 2026, inoltre, puoi chiedere al notaio l'imposta sostitutiva del 26% al posto dell'IRPEF[^2].
Qui trovi quando si paga, come si calcola e tutti gli altri costi per chi vende casa a Roma.
Plusvalenza: quando si paga e quando no
La plusvalenza è il guadagno tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Per le case dei privati, però, non sempre è tassata. Ecco i casi principali, secondo le regole del 2026.
| Situazione (regole 2026) | Si paga? |
|---|---|
| Vendita dopo più di cinque anni dall'acquisto | no |
| Vendita entro cinque anni, casa usata come abitazione principale per la maggior parte del tempo | no |
| Vendita entro cinque anni di una seconda casa | sì |
| Casa ricevuta in eredità | no |
| Casa ricevuta in donazione | si conta l'acquisto del donante |
Per le donazioni, quindi, i cinque anni partono dall'acquisto fatto da chi ha donato. Inoltre esistono regole speciali per le case con lavori del Superbonus, che prevedono termini più lunghi. In questi casi conviene parlarne con un commercialista prima di vendere.
Come si calcola la plusvalenza
Il calcolo è semplice. Dal prezzo di vendita si toglie il prezzo di acquisto, aumentato dei costi documentati. Ecco cosa si può considerare.
- Imposte e onorario del notaio dell'acquisto.
- Provvigione dell'agenzia, sia per l'acquisto sia per la vendita.
- Lavori di miglioramento documentati con fatture.
Vediamo un esempio. Hai comprato una seconda casa nel 2023 a 250.000 euro, con 15.000 euro di costi. Nel 2026 la vendi a 290.000 euro e paghi 8.000 euro di agenzia. La plusvalenza tassabile nel 2026 è quindi di 17.000 euro.
Plusvalenza: IRPEF o imposta sostitutiva nel 2026
Chi deve pagare la plusvalenza ha due possibilità. La prima è l'IRPEF ordinaria: il guadagno si somma agli altri redditi e si paga con la dichiarazione. La seconda è l'imposta sostitutiva, che nel 2026 vale il 26%[2].
L'imposta sostitutiva si chiede al notaio al momento del rogito. Il notaio la trattiene e la versa allo Stato. Nell'esempio, quindi, nel 2026 si pagano 4.420 euro. Con l'IRPEF, invece, l'imposta dipende dal reddito complessivo: può convenire solo a chi ha redditi bassi.
I costi per chi vende casa
Oltre all'eventuale plusvalenza, chi vende sostiene altri costi. Ecco i principali a Roma.
| Voce (stima 2026) | Importo indicativo |
|---|---|
| Agenzia immobiliare | dal 2% al 4% del prezzo più IVA |
| APE | da 150 a 300 € |
| Aggiornamento catastale o sanatoria | da qualche centinaio a qualche migliaio di € |
| Spese condominiali deliberate | secondo i lavori |
| Estinzione del mutuo | debito residuo, senza penali sulla prima casa |
La cancellazione dell'ipoteca, dopo l'estinzione del mutuo, è gratuita con la procedura semplificata[3]. Il notaio della compravendita, invece, lo paga di solito chi compra. Trovi i dettagli nella guida alla provvigione dell'agenzia e in quella sui documenti per vendere casa.
Anche la provvigione, infatti, ha una base precisa nel Codice civile del 1942.
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Plusvalenza e agevolazioni prima casa
Chi vende la prima casa entro cinque anni deve fare attenzione anche alle agevolazioni. Se l'aveva comprata con le imposte ridotte, rischia di perderle, salvo riacquisto entro un anno di un'altra abitazione principale[4]. In quel caso, inoltre, può avere un credito d'imposta.
Trovi tutte le regole nella guida alle agevolazioni prima casa. Programmare per tempo vendita e nuovo acquisto, quindi, evita costi inutili.
Esempio completo di vendita a Roma
Prendiamo una casa venduta a Roma a 400.000 euro nel 2026, che è stata l'abitazione principale del venditore. In questo caso la plusvalenza non si paga, anche se la vendita avviene dopo tre anni. Restano però gli altri costi.
- Agenzia al 3%: 12.000 euro più IVA, cioè 14.640 euro nel 2026.
- APE e aggiornamento catastale: circa 800 euro nel 2026.
- Mutuo residuo: si estingue con il prezzo, senza penali sulla prima casa.
Il venditore, quindi, nel 2026 incassa circa 384.500 euro, prima di estinguere il mutuo. Conoscere questi numeri in anticipo aiuta a capire quanto resta davvero per il nuovo acquisto.
Come ridurre i costi della vendita
Il primo passo è un prezzo corretto. Una casa con un prezzo fuori mercato resta in vendita a lungo e finisce per scendere. Inoltre prepara i documenti prima dell'annuncio: una sanatoria scoperta in ritardo può costare la trattativa.
Anche la presentazione conta. Pochi interventi di home staging spesso riducono lo sconto finale. Infine, conserva tutte le fatture di acquisto e lavori: servono per calcolare correttamente un'eventuale plusvalenza.
C'è poi il tema dei tempi. Ogni mese in più sul mercato costa: condominio, IMU sulla seconda casa, bollette e, spesso, un mutuo ancora da pagare. Per questo un'agenzia che conosce la zona può farti risparmiare più della sua provvigione. Chiedi sempre esempi di vendite recenti nel tuo quartiere e un piano di commercializzazione chiaro, con tempi e azioni concrete.
In sintesi
La plusvalenza si paga se vendi entro cinque anni una casa che non è stata la tua abitazione principale. Sulle case ereditate non si paga. Nel 2026 puoi scegliere l'imposta sostitutiva del 26%, chiesta al notaio. Agli altri costi della vendita, come agenzia e documenti, conviene pensare prima di fissare il prezzo.
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Domande frequenti
Quando si paga la plusvalenza sulla vendita della casa?
Quando vendi entro cinque anni dall'acquisto, con un guadagno, e la casa non è stata la tua abitazione principale, o quella di un familiare, per la maggior parte del periodo di possesso.
La plusvalenza si paga sulla casa ereditata?
No. Le case ricevute in successione sono escluse dalla tassazione della plusvalenza, anche se le vendi subito dopo l'eredità. Diverso è il caso della casa ricevuta in donazione: per il calcolo dei cinque anni conta la data di acquisto del donante. Restano comunque gli altri costi di vendita, come agenzia e certificazioni.
Quanto si paga di plusvalenza nel 2026?
Puoi scegliere tra l'IRPEF ordinaria, con le aliquote del tuo reddito, e l'imposta sostitutiva del 26%. L'imposta sostitutiva si chiede al notaio e si paga al rogito, così non devi indicarla in dichiarazione. La plusvalenza, però, si paga solo se vendi entro cinque anni dall'acquisto e la casa non è stata la tua abitazione principale.
Come si calcola la plusvalenza?
È la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. Al prezzo di acquisto si sommano i costi documentati, come notaio, imposte, agenzia e lavori di miglioramento. Per questo conviene conservare fatture e ricevute. In questo modo la plusvalenza si riduce e paghi meno tasse.
Quali sono i costi per chi vende casa?
Di solito l'agenzia, i documenti tecnici come APE e sanatorie, l'estinzione del mutuo residuo e le spese condominiali deliberate prima del rogito. Le spese del notaio sono, di norma, a carico di chi compra.
Fonti
- Normattiva — TUIR, art. 67, comma 1, lettera b - Plusvalenze da cessione di immobili
Pubblicata il 22/12/1986Consultata il 05/11/2026
Plusvalenze tassate per le vendite entro cinque anni ed esclusioni.
- Normattiva — Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 496 - Imposta sostitutiva sulle plusvalenze
Pubblicata il 23/12/2005Consultata il 05/11/2026
Facoltà di applicare l'imposta sostitutiva su richiesta al notaio.
- Normattiva — Decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, art. 13 - Cancellazione semplificata delle ipoteche
Pubblicata il 31/01/2007Consultata il 05/11/2026
Cancellazione gratuita dell'ipoteca dopo l'estinzione del mutuo.
- Agenzia delle Entrate — L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali
Pubblicata il 01/10/2025Consultata il 05/11/2026
Rivendita della prima casa entro cinque anni e riacquisto.
Avvertenza fiscale
Contenuto informativo aggiornato alla data indicata. Non sostituisce la consulenza di un commercialista, di un CAF o del notaio. Aliquote e regole possono cambiare: verifica sempre le fonti ufficiali prima di pagare o decidere.
Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un notaio, commercialista o avvocato.
