Nuda proprietà: cos'è, come si calcola il valore e quando conviene
In breve
La nuda proprietà è la proprietà di una casa senza il diritto di usarla: l'uso spetta all'usufruttuario, spesso il venditore, finché vive. Per questo costa meno della piena proprietà. Il valore dipende dall'età dell'usufruttuario: nel 2026 si applicano ancora i coefficienti calcolati al tasso del 2,5%.
La nuda proprietà è la proprietà di una casa senza il diritto di abitarla o affittarla. Quei diritti restano all'usufruttuario, di solito il venditore, per tutta la vita o per un periodo stabilito[^1]. Alla fine dell'usufrutto, il nudo proprietario diventa pieno proprietario.
Se ti chiedi cosa significa nuda proprietà, qui trovi la risposta, la tabella nuda proprietà aggiornata al 2026 e il metodo di calcolo nuda proprietà. In breve: possiedi oggi, usi domani.
Nuda proprietà: il significato in parole semplici
Pensa alla proprietà come a un insieme di diritti: usare la casa, abitarla, affittarla, venderla. Con l'usufrutto, però, questo insieme si divide in due. Ecco come.
- Usufruttuario: può abitare la casa o affittarla e incassare i canoni.
- Nudo proprietario: ha il titolo di proprietà, ma deve aspettare per usarla.
Il nudo proprietario, però, può vendere o donare il suo diritto. In questo caso chi compra eredita la stessa attesa.
L'usufrutto può essere vitalizio, cioè durare per tutta la vita dell'usufruttuario, oppure a tempo. Se invece l'usufruttuario è una società o un ente, la durata massima resta anche nel 2026 di 30 anni[1].
Nuda proprietà e usufrutto: chi fa cosa
Ecco, in pratica, la divisione dei diritti e degli oneri tra le due parti.
| Nudo proprietario | Usufruttuario | |
|---|---|---|
| Abitare la casa | No | Sì |
| Affittarla e incassare i canoni | No | Sì |
| Vendere il proprio diritto | Sì | Sì |
| Spese ordinarie e condominio ordinario | No | Sì |
| Riparazioni straordinarie | Sì | No |
| IMU | No | Sì |
| Diventa pieno proprietario | Alla fine dell'usufrutto | No |
Le spese seguono gli articoli 1004 e 1005 del Codice civile[4]. Le riparazioni straordinarie toccano al nudo proprietario: per esempio il rifacimento del tetto o dei muri maestri.
Per approfondire il diritto speculare, leggi la guida all'usufrutto.
Le spese straordinarie, infatti, spettano al nudo proprietario per il Codice civile del 1942.
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Calcolo della nuda proprietà: la tabella 2026
Ai fini fiscali, il valore si calcola in tre passaggi. Ecco quali.
- Piena proprietà: parti dal valore della casa intera.
- Usufrutto: calcoli il suo valore con il coefficiente legato all'età dell'usufruttuario.
- Differenza: sottrai l'usufrutto dal totale, e il resto è il valore del nudo proprietario.
I coefficienti dipendono dal tasso di interesse legale. Nel 2026 il tasso è sceso all'1,6%, ma la legge fissa un minimo del 2,5% per questi calcoli. Per questo il decreto del 24 dicembre 2025 conferma i coefficienti già in vigore[2].
| Età dell'usufruttuario | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà |
|---|---|---|
| fino a 20 anni | 95% | 5% |
| da 41 a 45 anni | 80% | 20% |
| da 57 a 60 anni | 60% | 40% |
| da 64 a 66 anni | 50% | 50% |
| da 70 a 72 anni | 40% | 60% |
| da 73 a 75 anni | 35% | 65% |
| da 76 a 78 anni | 30% | 70% |
| da 79 a 82 anni | 25% | 75% |
| da 83 a 86 anni | 20% | 80% |
| da 87 a 92 anni | 15% | 85% |
| da 93 a 99 anni | 10% | 90% |
Un esempio a Roma
Nel 2026 un appartamento a San Giovanni vale 400.000 euro in piena proprietà, e l'usufruttuaria ha 78 anni. Ai fini fiscali, quindi, ecco i due valori del 2026.
- Usufrutto: il 30% nel 2026, cioè 120.000 euro.
- Nuda proprietà: il 70% nel 2026, cioè 280.000 euro.
Attenzione, però: questo è il valore per le imposte. Il prezzo di mercato, invece, lo decidono domanda e offerta. Di solito lo sconto reale è più alto, perché chi compra non sa quanto dovrà aspettare.
Quando conviene comprare la nuda proprietà
Questo tipo di acquisto interessa soprattutto a chi non ha fretta di entrare in casa. I vantaggi principali sono tre. Ecco quali.
- Prezzo più basso: nel 2026 spesso tra il 20% e il 50% in meno, in base all'età di chi vende.
- Niente IMU e niente spese ordinarie finché dura l'usufrutto.
- Valore che cresce nel tempo, perché ogni anno si avvicina la piena proprietà.
Ci sono però anche dei limiti. Non sai quando potrai usare la casa e non incassi affitti. Inoltre, se l'usufruttuario non cura l'immobile, ti ritrovi con lavori da fare. Infine, le banche concedono questi mutui con più cautela.
A chi conviene la nuda proprietà?
In generale si adatta a tre profili. Ecco quali.
- Genitori che vogliono comprare oggi una casa per i figli.
- Investitori con un orizzonte lungo.
- Acquirenti che vogliono una zona centrale di Roma a un prezzo più accessibile.
Tasse sull'acquisto della nuda proprietà
L'acquisto segue le regole della compravendita. Paghi quindi l'imposta di registro, o l'IVA se compri da un'impresa, sul valore del diritto acquistato[3].
Puoi anche chiedere le agevolazioni prima casa, se hai i requisiti. L'Agenzia delle Entrate lo conferma nella sua guida all'acquisto della casa. Inoltre, essere solo nudo proprietario di un'altra casa nello stesso Comune non ti impedisce di chiedere le agevolazioni per un nuovo acquisto.
Per le cifre complete leggi la guida alle imposte di acquisto.
Cosa succede alla fine dell'usufrutto?
Quando l'usufruttuario muore, o finisce il periodo stabilito, l'usufrutto si estingue. A quel punto, ecco cosa succede.
- Piena proprietà: il nudo proprietario la ottiene in automatico.
- Nessuna imposta di successione su questo passaggio.
- Catasto: basta chiedere la cancellazione dell'usufrutto, il cosiddetto ricongiungimento.
Se l'usufruttuario aveva affittato la casa, il contratto in corso prosegue per un periodo limitato, secondo le regole del Codice civile.
Nuda proprietà, donazione e successione
Molte famiglie usano la nuda proprietà per passare la casa ai figli. Il genitore dona il titolo e si tiene l'usufrutto. Così continua a vivere in casa, ma il passaggio è già fatto.
È una scelta da valutare con il notaio, perché incide su imposte, quote di legittima e agevolazioni. In alternativa c'è la successione, con regole e costi diversi.
Rischi da controllare prima del rogito
Comprare la nuda proprietà richiede le stesse verifiche di un acquisto normale, più alcune specifiche. Prima di firmare, quindi, ecco cosa controllare.
- Durata dell'usufrutto: vitalizio o a tempo, e su quante persone. Con due coniugi, infatti, l'attesa si allunga.
- Manutenzione della casa e del condominio, perché le spese straordinarie saranno tue.
- Affitti firmati dall'usufruttuario.
- Ipoteche e conformità, come in ogni compravendita.
Inoltre, chiedi al notaio di indicare nell'atto chi paga cosa. Una clausola chiara su spese e manutenzione evita discussioni negli anni.
#Sciogliamoidubbi Nuda proprietà, #usufrutto e lavori di #ristrutturazione edilizia: chi ha diritto alle detrazioni? Nella puntata odierna de #LaPostadiFiscoOggi trovi tutte le indicazioni utili
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In sintesi
In sintesi, la nuda proprietà ti dà la casa oggi, ma l'uso domani. Costa meno, non paga IMU e inoltre si rivaluta con il tempo. Il valore fiscale si calcola con i coefficienti 2026, legati all'età dell'usufruttuario.
Hai una casa a Roma e pensi di vendere la nuda proprietà restando ad abitarci? Parti da una stima realistica del valore.
Domande frequenti
Cosa significa nuda proprietà?
Significa essere proprietario di un immobile senza poterlo usare né affittare. Questi diritti spettano all'usufruttuario finché dura l'usufrutto, di solito per tutta la sua vita. Il nudo proprietario, però, può vendere o donare il suo diritto. Quando l'usufrutto finisce, inoltre, diventa pieno proprietario senza dover fare nulla.
Quanto vale la nuda proprietà di una casa?
Si parte dal valore della piena proprietà e si sottrae il valore dell'usufrutto, che dipende dall'età dell'usufruttuario. Con un usufruttuario di 75 anni, ai fini fiscali, la nuda proprietà vale il 65% del totale.
Chi paga l'IMU sulla nuda proprietà?
L'IMU la paga l'usufruttuario, non il nudo proprietario, perché è lui ad avere il diritto di usare la casa. Se l'usufruttuario ci vive come abitazione principale, inoltre, la casa è esente, salvo le categorie di lusso. Il nudo proprietario inizia a pagare l'IMU solo quando l'usufrutto si estingue e diventa pieno proprietario.
Chi paga le spese di casa in caso di nuda proprietà?
L'usufruttuario paga le spese ordinarie, come la manutenzione della casa e il condominio ordinario. Il nudo proprietario, invece, paga le riparazioni straordinarie, come il rifacimento del tetto o dei muri maestri. Lo prevede il Codice civile. Per evitare discussioni, quindi, conviene scrivere nell'atto chi paga cosa.
Cosa succede alla morte dell'usufruttuario?
L'usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario, senza pagare imposte di successione su quel passaggio. Basta poi chiedere al catasto la cancellazione dell'usufrutto, il cosiddetto ricongiungimento. Se l'usufruttuario aveva affittato la casa, inoltre, il contratto prosegue solo per un periodo limitato.
Fonti
- Normattiva — Codice civile, artt. 978 e seguenti - Dell'usufrutto
Pubblicata il 16/03/1942Consultata il 05/11/2026
Costituzione, durata ed effetti dell'usufrutto.
- Dipartimento delle Finanze — Decreto 24 dicembre 2025 - calcolo dei diritti di usufrutto per il 2026
Pubblicata il 24/12/2025Consultata il 05/11/2026
Adeguamento dei coefficienti per l'anno 2026.
- Agenzia delle Entrate — L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali
Pubblicata il 01/10/2025Consultata il 05/11/2026
Agevolazioni prima casa applicabili anche all'acquisto della nuda proprietà.
- Normattiva — Codice civile, artt. 1004 e 1005 - Spese ordinarie e riparazioni straordinarie
Pubblicata il 16/03/1942Consultata il 05/11/2026
Ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario.
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