Spese di acquisto della prima casa nel 2026: imposte, notaio, agenzia e mutuo

Le spese di acquisto della prima casa valgono in genere dal 6% al 10% del prezzo nel 2026. Comprendono imposte, notaio, agenzia e i costi del mutuo. Da un privato, nel 2026, le imposte sono il 2% del valore catastale più 100 euro; da un'impresa, invece, l'IVA al 4% più 600 euro[^1].

Qui trovi tutte le voci, un esempio completo a Roma e come ridurre il conto con le detrazioni.

Quali sono le spese di acquisto della prima casa?

Prima di firmare una proposta, conviene sapere quanto servirà oltre al prezzo. Ecco le voci principali, con importi indicativi del 2026.

A queste voci si aggiungono spese pratiche, come trasloco, allacci delle utenze e piccoli lavori. Per questo conviene tenere da parte un margine in più nel budget, almeno qualche migliaio di euro. Inoltre ricorda che molte di queste spese si pagano al rogito, tutte nello stesso giorno. Avere la liquidità pronta, quindi, evita ritardi e tensioni con il venditore. Chiedi in anticipo a notaio, banca e agenzia un conteggio scritto delle somme da versare.

Le spese dell'atto, infatti, toccano di regola a chi compra, come prevede il Codice civile del 1942.

Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente.

Quanto si paga di imposte, da privato o da impresa?

Le imposte sono la voce che cambia di più. Se il venditore è un privato, si paga l'imposta di registro del 2% sul valore catastale, con un minimo di 1.000 euro nel 2026^[2]. Nel 2026 si aggiungono 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale.

Grazie al prezzo-valore, la base è il valore catastale e non il prezzo. Il valore si ottiene moltiplicando la rendita, rivalutata del 5%, per 110, secondo le regole del 2026. Per esempio, con una rendita di 1.000 euro il valore catastale è di 115.500 euro nel 2026.

Se invece compri da un costruttore che applica l'IVA, nel 2026 paghi il 4% sul prezzo reale. In più ci sono tre imposte fisse da 200 euro ciascuna nel 2026. Trovi i dettagli nella guida al costo del notaio.

I requisiti per le agevolazioni prima casa

Le imposte ridotte valgono solo se rispetti alcuni requisiti^[1]. Ecco i principali, in vigore nel 2026.

• Residenza nel comune dell'immobile, o trasferimento entro 18 mesi dall'acquisto, come previsto nel 2026.
• Nessun'altra casa nello stesso comune.
• Nessun'altra casa comprata con le agevolazioni, salvo venderla entro due anni.
• Categoria non di lusso, cioè diversa dalle case signorili, dalle ville e dai castelli.

Se perdi i requisiti, l'Agenzia recupera le imposte con sanzioni. Trovi i casi particolari nella guida alle agevolazioni prima casa.

Spese di acquisto della prima casa: un esempio a Roma

Vediamo un trilocale da 300.000 euro comprato da un privato nel 2026, con rendita di 1.000 euro e mutuo di 200.000 euro.

• Imposte: 2.310 euro di registro più 100 euro di ipotecaria e catastale, nel 2026.
• Notaio per la compravendita: circa 2.200 euro più IVA, cioè 2.684 euro nel 2026.
• Agenzia al 3%: 9.000 euro più IVA, cioè 10.980 euro nel 2026.
• Mutuo: notaio circa 1.500 euro più IVA, imposta sostitutiva di 500 euro e altri costi per circa 1.200 euro nel 2026.

In totale, quindi, nel 2026 le spese superano i 19.000 euro, pari a circa il 6,5% del prezzo. Senza agenzia, nel 2026, scendono intorno al 2,9%. Se compri da un'impresa, invece, nel 2026 la sola IVA vale 12.000 euro.

Spese di acquisto della prima casa e mutuo

Il mutuo aggiunge costi che molti sottovalutano. La banca chiede una perizia per stimare il valore della casa e una commissione di istruttoria. Inoltre è obbligatoria l'assicurazione incendio e scoppio.

Sul mutuo prima casa si paga l'imposta sostitutiva dello 0,25% nel 2026, al posto delle normali imposte. Per capire quanto puoi chiedere alla banca, leggi la guida su quanto mutuo puoi chiedere. Ricorda che, in generale, nel 2026 le banche finanziano fino all'80% del valore di perizia.

Le detrazioni che riducono il conto

Alcune spese tornano indietro con la dichiarazione dei redditi^[3]. Ecco le principali nel 2026.

• Provvigione dell'agenzia: detrazione del 19% fino a 1.000 euro di spesa, cioè 190 euro nel 2026.
• Interessi del mutuo prima casa: detrazione del 19% fino a 4.000 euro l'anno, cioè fino a 760 euro nel 2026.
• Oneri accessori del mutuo: notaio del mutuo, perizia e imposta sostitutiva rientrano nello stesso limite.

Le spese del notaio per la compravendita, invece, non si detraggono. Trovi tutti i dettagli nella guida alla detrazione degli interessi del mutuo e in quella sulla provvigione dell'agenzia.

Per capire meglio il sistema del prezzo-valore, inoltre, ecco la guida video del Consiglio Nazionale del Notariato.

Le Guide per il Cittadino - Prezzo-valore (Consiglio Nazionale del Notariato)

In sintesi

Nel 2026 le spese di acquisto della prima casa valgono in genere dal 6% al 10% del prezzo. Nel 2026, da privato, paghi il 2% del valore catastale più 100 euro. Da impresa, invece, paghi l'IVA al 4% più 600 euro. Notaio, agenzia e mutuo completano il conto, mentre provvigione e interessi del mutuo danno diritto a detrazioni.

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