Successione prima casa: imposte, requisiti e tempi nel 2026

Nella successione prima casa si pagano poche centinaia di euro di imposte, se almeno un erede ha i requisiti. Nel 2026, infatti, le imposte ipotecaria e catastale scendono a 200 euro ciascuna[^2]. L'imposta di successione, invece, dipende dalla parentela e spesso è pari a zero grazie alla franchigia.

Qui trovi come funziona, chi ha diritto allo sconto, quali sono i tempi e quando si rischia di perdere l'agevolazione.

Cosa si paga con la successione prima casa?

Quando erediti una casa, le imposte da considerare sono tre. Ecco quali sono.

• Imposta di successione, che dipende dal grado di parentela e dal valore ereditato.
• Ipotecaria: di regola vale il 2% del valore catastale nel 2026.
• Catastale: di regola vale l'1% del valore catastale nel 2026.

Con l'agevolazione, però, le imposte ipotecaria e catastale diventano fisse. Nel 2026 valgono 200 euro ciascuna, qualunque sia il valore della casa^[2]. A queste si aggiungono bollo, tassa ipotecaria e tributi speciali, che nel 2026 restano nell'ordine di poche centinaia di euro.

Tutto parte, infatti, da una regola del Codice civile del 1942.

La successione si apre al momento della morte, nel luogo dell'ultimo domicilio del defunto.

L'imposta di successione e la franchigia

L'imposta di successione si calcola sulla quota di ciascun erede. Le aliquote del 2026 sono queste^[1].

• Coniuge e figli: aliquota del 4% nel 2026, con una franchigia di un milione di euro a testa.
• Fratelli e sorelle: aliquota del 6% nel 2026, con una franchigia di 100.000 euro a testa.
• Altri parenti fino al quarto grado: aliquota del 6% nel 2026, senza franchigia.
• Tutti gli altri: aliquota dell'8% nel 2026, senza franchigia.

Per questo, nelle successioni tra genitori e figli, l'imposta di successione è quasi sempre nulla. In più la base di calcolo non è il prezzo di mercato. Si parte infatti dalla rendita catastale, che nel 2026 si rivaluta del 5% e si moltiplica per 110 se la casa è prima casa dell'erede.

Successione prima casa: i requisiti dell'erede

Per avere lo sconto basta che un solo erede abbia i requisiti. Il beneficio, poi, vale per l'intera casa e quindi aiuta anche gli altri coeredi. I requisiti sono gli stessi delle agevolazioni prima casa nell'acquisto.

• Residenza: l'erede vive già nel comune della casa, oppure ci trasferisce la residenza entro diciotto mesi.
• Nessun'altra casa nello stesso comune: l'erede non possiede un'altra abitazione nel comune.
• Nessuna casa agevolata: l'erede non ha già comprato un'altra casa con le agevolazioni prima casa.

Inoltre la casa non deve essere di lusso. Restano esclusi, quindi, gli immobili accatastati come ville, castelli o abitazioni signorili.

Successione prima casa: un esempio

Facciamo un esempio con i valori del 2026. Due figli ereditano dalla madre una casa a Roma con una rendita catastale di 1.000 euro nel 2026. Uno dei due vive già a Roma e non possiede altre case, quindi ha i requisiti prima casa.

In questo caso l'imposta di successione è zero, perché ogni quota resta sotto la franchigia. Le imposte ipotecaria e catastale, poi, valgono 200 euro ciascuna nel 2026. Senza lo sconto, invece, i due fratelli avrebbero pagato nel 2026 circa 3.800 euro, cioè il 3% del valore catastale. La differenza, quindi, è di alcune migliaia di euro.

La dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione va presentata entro dodici mesi dal decesso, in via telematica^[4]. Si può fare da soli con il software dell'Agenzia delle Entrate, oppure tramite un CAF, un commercialista o un notaio. Nella stessa dichiarazione si chiede l'agevolazione e la voltura catastale.

Dal 2025, poi, è cambiato il modo di pagare. Con la riforma del 2024 gli eredi calcolano da soli l'imposta di successione, cioè in autoliquidazione^[3]. In seguito l'Agenzia controlla i conti e, se serve, chiede la differenza.

Attenzione a un punto: la dichiarazione non vale come accettazione dell'eredità. Se vuoi vendere la casa, infatti, serve anche l'accettazione, che il notaio trascrive nei registri.

Quando si perde lo sconto sulla successione prima casa?

L'agevolazione si perde in alcuni casi. Ecco i più comuni.

• Residenza mancata: l'erede non trasferisce la residenza nel comune entro diciotto mesi.
• Dichiarazione falsa: l'erede dichiara requisiti che non ha.
• Vendita anticipata: l'erede vende la casa entro cinque anni senza ricomprare un'abitazione principale entro un anno.

In questi casi l'Agenzia recupera le imposte ordinarie, con sanzioni e interessi. Per questo conviene pianificare la successione prima di compilare la dichiarazione.

Coniuge superstite, usufrutto e IMU

Il coniuge che resta ha per legge il diritto di abitare nella casa di famiglia, anche se ci sono altri eredi. È un diritto simile all'usufrutto, che dura tutta la vita. Di conseguenza i figli diventano proprietari, ma non possono usare la casa finché il coniuge ci vive.

Dopo la successione, inoltre, cambia l'IMU. Se la casa diventa la tua abitazione principale, di regola non paghi l'IMU sulla prima casa. Se invece resta vuota o la affitti, l'imposta è dovuta in base alla tua quota.

Vendere la casa ereditata a Roma

Molti eredi decidono di vendere, soprattutto quando la casa è divisa tra fratelli. In questo caso serve l'accordo di tutti i coeredi, oppure la divisione della proprietà. Inoltre servono la dichiarazione di successione, l'accettazione e la conformità catastale. Trovi la lista completa nella guida ai documenti per vendere casa.

A Roma, poi, molte case di famiglia sono datate e hanno piccole difformità. Sistemarle prima di mettere in vendita evita ritardi al rogito. Un'agenzia che conosce la zona ti aiuta a stimare il valore e a mettere d'accordo i coeredi su un prezzo realistico.

Per vedere la procedura passo per passo, ecco il video tutorial ufficiale dell'Agenzia delle Entrate.

SuccessioniOnLine e volture catastali (Agenzia delle Entrate)

In sintesi

Nella successione prima casa le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, se almeno un erede ha i requisiti. L'imposta di successione, invece, per coniuge e figli è quasi sempre nulla grazie alla franchigia. La dichiarazione di successione va inviata entro dodici mesi. Infine, se vendi entro cinque anni, valuta prima con il notaio il rischio di perdere lo sconto.

Hai ereditato una casa a Roma e vuoi sapere quanto vale? Chiedi una valutazione gratuita a un'agenzia della zona.