IMU sulla prima casa 2026: quando non si paga e quando sì a Roma

L'IMU sulla prima casa, nel 2026, non si paga se l'immobile è la tua abitazione principale e non è di lusso. L'esenzione vale anche per le pertinenze, fino a una per categoria[^1].

Pagano invece le case accatastate in A/1, A/8 e A/9: a Roma con un'aliquota dello 0,6% nel 2026 e una detrazione di 200 euro^[3].

Qui trovi quando scatta l'esenzione, i casi particolari e come si calcola l'imposta sulle case di lusso.

Quando non si paga l'IMU sulla prima casa?

La legge esenta dall'IMU l'abitazione principale. Per abitazione principale si intende l'immobile in cui il proprietario ha la residenza anagrafica e la dimora abituale. Servono entrambe le condizioni: la sola residenza, senza viverci davvero, non basta.

L'esenzione vale per tutte le categorie da A/2 ad A/7, come stabilito dalla legge 160 del 2019^[1]. Si tratta, quindi, della grande maggioranza degli appartamenti e delle villette di Roma. Il proprietario non deve presentare domande: l'esenzione si applica in automatico. Basta che i dati di anagrafe e catasto siano corretti e aggiornati.

La regola di partenza, infatti, è nella legge di bilancio 160 del 2019.

Il presupposto dell'imposta è il possesso di immobili. Il possesso dell'abitazione principale o assimilata […] non costituisce presupposto dell'imposta […]

Le pertinenze esenti

Anche le pertinenze della prima casa sono esenti, ma con un limite: al massimo una per categoria. Nel 2026 le categorie sono tre, con questi esempi.

Una seconda pertinenza della stessa categoria, per esempio un secondo box, paga l'IMU come altro fabbricato. A Roma, nel 2026, si applica in quel caso l'aliquota dell'1,14%. Trovi il calcolo nella guida all'IMU sulla seconda casa a Roma.

IMU sulla prima casa di lusso a Roma

Le case accatastate come signorili, ville o castelli pagano l'IMU anche se sono abitazione principale. Nel 2026 si tratta delle categorie A/1, A/8 e A/9. Per queste, a Roma, nel 2026 valgono regole di favore^[2][3].

• Aliquota: 0,6% nel 2026, più bassa di quella delle seconde case.
• Detrazione: 200 euro all'anno nel 2026, divisa tra i proprietari che ci vivono.
• Base imponibile: rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per 160 secondo le regole del 2026.

Vediamo un esempio con una rendita di 2.000 euro nel 2026. Nel 2026 la base imponibile è di 336.000 euro e l'imposta lorda di 2.016 euro. Togliendo la detrazione, quindi, nel 2026 si pagano 1.816 euro, divisi tra acconto e saldo. Per l'abitazione principale di lusso si usa il codice tributo 3912 nel 2026.

I casi particolari

Alcune situazioni creano spesso dubbi. Ecco le più comuni.

• Coniugi con residenze diverse: dopo la sentenza 209 del 2022 della Corte costituzionale, ciascuno può avere l'esenzione sulla casa in cui vive davvero^[4].
• Comodato a un figlio: la casa non è esente, ma con un contratto registrato e i requisiti di legge la base imponibile si dimezza.
• Assegnazione al coniuge dopo la separazione: l'IMU non la paga il proprietario, perché la legge considera titolare il coniuge assegnatario.
• Immobile affittato: non è mai abitazione principale del proprietario e paga l'IMU.

Inoltre, chi cambia casa durante l'anno paga in proporzione ai mesi. Per esempio, la casa lasciata a giugno torna imponibile dal mese successivo, se non viene venduta.

Cosa cambia se hai più case

Chi possiede più immobili ha una sola abitazione principale, quella in cui vive. Tutte le altre case pagano l'IMU, anche se si trovano in un'altra città o sono vuote. A Roma, per esempio, una casa al mare tenuta per le vacanze resta soggetta all'imposta piena del suo comune.

Ci sono però alcune riduzioni da conoscere. Nel 2026 la casa affittata a canone concordato paga il 75% dell'imposta. Quella data in comodato a un parente in linea retta, invece, ha la base dimezzata, se rispetta i requisiti. Inoltre gli immobili inagibili, dichiarati tali da un tecnico, hanno la base ridotta della metà.

Per scegliere quale casa usare come abitazione principale, infine, conta la realtà dei fatti. Non si può spostare la residenza solo per risparmiare: servono dimora abituale, utenze attive e vita quotidiana nell'immobile.

Residenza e controlli

Il Comune controlla con attenzione l'abitazione principale. Incrocia i dati dell'anagrafe, delle utenze e del catasto. Se la residenza risulta solo formale, per esempio con consumi molto bassi, può chiedere l'imposta arretrata con sanzioni.

Per questo conviene che residenza e dimora coincidano davvero. Se hai sbagliato a non pagare, invece, puoi rimediare con il ravvedimento operoso IMU, che riduce molto le sanzioni.

IMU sulla prima casa: date e pagamento

Chi deve pagare l'IMU sulla prima casa di lusso segue le stesse date di tutti. Nel 2026 l'acconto scadeva il 16 giugno e il saldo scade il 16 dicembre 2026. Si paga con la delega unificata, indicando il codice comune di Roma.

Trovi le date e le istruzioni nella guida alla scadenza IMU 2026. Per verificare la categoria e la rendita, invece, consulta la visura catastale: trovi come leggerla nella guida alla rendita catastale.

In sintesi

Nel 2026 l'IMU sulla prima casa non si paga sull'abitazione principale accatastata da A/2 ad A/7, né su una pertinenza per categoria. Le case di lusso pagano a Roma lo 0,6% nel 2026, con 200 euro di detrazione. Residenza e dimora devono coincidere davvero, altrimenti il Comune può chiedere gli arretrati.

Stai pensando di cambiare casa a Roma? Parti da una valutazione di quella in cui vivi.