Condono edilizio: i condoni del 1985, 1994 e 2003 e cosa cambia nel 2026

Il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, decisa per legge, che permette di regolarizzare opere abusive realizzate entro una certa data. L'Italia ha avuto tre condoni: nel 1985, nel 1994 e nel 2003. A novembre 2026 nessun nuovo condono è in vigore.

Qui trovi cosa prevedevano i tre condoni, cosa c'è in discussione nel 2026 e perché la pratica conta quando compri o vendi casa a Roma.

Condono edilizio: cos'è e come funziona?

Il condono edilizio è una legge speciale che cancella le conseguenze di un abuso già realizzato. Vale solo per le opere ultimate entro una data fissata dalla legge. Inoltre richiede una domanda presentata entro un termine preciso e il pagamento di un'oblazione.

La differenza con le sanatorie ordinarie è importante. Il condono, infatti, può regolarizzare anche opere non conformi alle regole urbanistiche. Per questo ogni condono ha rappresentato una misura eccezionale, con scadenze chiuse.

Il primo condono, quello della legge 47 del 1985, definisce anche quando un'opera si considera ultimata. Secondo la norma del 1985 si intendono ultimati gli edifici con il rustico eseguito e la copertura completata^[2].

Quali sono i condoni edilizi in Italia?

L'Italia conta tre condoni edilizi nazionali, tra il 1985 e il 2003. Ognuno copre solo gli abusi terminati entro una data precisa.

Il condono 2003 ha anche un tetto complessivo. Le nuove costruzioni residenziali, infatti, nel 2003 non potevano superare in tutto 3.000 metri cubi^[3]. Inoltre la Corte costituzionale, con la sentenza 196 del 2004, ne ha dichiarato illegittime alcune parti.

I termini per presentare le domande, però, si sono chiusi da tempo. Per il condono 2003, ad esempio, la finestra si è chiusa il 10 dicembre 2004. Quindi oggi non puoi presentare una nuova domanda di condono.

Nuovo condono edilizio 2026: cosa c'è in discussione?

Un nuovo condono edilizio 2026 non esiste: la riapertura dei termini del 2003 è solo in discussione. Negli ultimi mesi, infatti, il Parlamento ha discusso diverse proposte.

• Dicembre 2025: alcuni emendamenti alla manovra 2026 per riaprire il condono 2003 non hanno superato l'esame del Senato.
• Gennaio 2026: le proposte nel Milleproroghe risultano inammissibili per estraneità di materia.
• Novembre 2026: alcuni deputati hanno annunciato un emendamento alla manovra 2027, pensato soprattutto per la Campania.

Secondo Edilportale, il 5 novembre 2026 nessuna riapertura delle domande era prevista^[5]. La proposta riguarderebbe comunque solo gli abusi ultimati entro il 31 marzo 2003. Per questo, prima di comprare una casa con abusi recenti, non contare su un condono futuro.

Condono o sanatoria edilizia: che differenza c'è?

La sanatoria edilizia è ordinaria e sempre possibile, mentre il condono è straordinario e a tempo. Le regole della sanatoria si trovano nel Testo unico edilizia del 2001.

Ecco le due strade principali.

• Accertamento di conformità (articolo 36 del testo del 2001): vale per opere senza titolo o in totale difformità. Serve la doppia conformità, cioè alle regole di quando hai costruito e di oggi.
• Sanatoria del Salva Casa (articolo 36-bis): dal 2024 vale per le parziali difformità e le variazioni essenziali. Basta la conformità urbanistica di oggi e quella edilizia dell'epoca dei lavori.

Il decreto Salva Casa del 2024 ha quindi reso più semplice regolarizzare piccole difformità. Tuttavia non è un condono: un'opera del tutto abusiva e non conforme resta insanabile.

Perché il condono edilizio conta quando compri o vendi casa?

Il condono edilizio conta perché, senza titolo edilizio valido, l'atto di vendita può essere nullo. Lo prevede il Testo unico edilizia del 2001, all'articolo 46^[1]:

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

Per le case costruite prima, vale una regola simile della legge del 1985. Inoltre, se la pratica di condono è ancora aperta, il venditore allega la domanda presentata e indica i versamenti dell'oblazione.

Prima del compromesso, quindi, conviene controllare alcuni punti.

• Titolo edilizio: licenza, concessione o permesso in sanatoria già rilasciato.
• Stato della pratica: domanda definita oppure ancora in istruttoria.
• Oblazione e oneri: pagamenti completi o importi ancora dovuti.
• Planimetria: corrispondenza tra catasto, progetto e situazione reale della casa.

Trovi la lista completa nella guida ai documenti per vendere casa. Se compri, invece, leggi la guida alle verifiche prima di comprare casa. Anche la visura ipocatastale aiuta a ricostruire la storia dell'immobile.

Condono edilizio a Roma: pratiche pendenti e verifiche

A Roma le pratiche di condono ancora da chiudere sono molte. Secondo Il Tempo, ad aprile 2026 erano circa 160.000 le pratiche pendenti^[6].

Nell'aprile 2026 l'Assemblea capitolina ha approvato nuove regole per accelerare. La verifica sostanziale scende da 180 a 120 giorni, secondo le regole del 2026. Inoltre il portale attesterà il silenzio assenso. L'efficacia, però, dipende da una determinazione dirigenziale prevista entro il 31 dicembre 2026.

Puoi seguire la pratica dal fascicolo telematico del portale SICER di Roma Capitale. Servono il numero di protocollo e gli estremi della domanda. Di solito se ne occupa un tecnico abilitato, come un geometra o un architetto.

Il fenomeno, del resto, è ancora diffuso nel Lazio. Secondo Istat, nel 2022 il Lazio contava 20 costruzioni abusive ogni 100 autorizzate, contro 15,1 della media italiana^[4].

In sintesi

Il condono edilizio è una sanatoria straordinaria. L'Italia ha avuto tre condoni, nel 1985, nel 1994 e nel 2003. Nel 2026 non puoi presentare nuove domande e la riapertura del 2003 è solo in discussione. Per le piccole difformità, invece, esiste la sanatoria del Salva Casa. Se compri o vendi a Roma, verifica sempre il titolo e la situazione della pratica con un tecnico e con un'agenzia di fiducia.