Sfratto: come funziona per morosità e finita locazione, tempi e costi

Lo sfratto è la procedura giudiziaria con cui il proprietario riottiene la casa affittata. Si usa in due casi: quando l'inquilino non paga (sfratto per morosità) e quando il contratto è finito e l'inquilino non lascia l'immobile (sfratto per finita locazione)[^1].

Sfratto: i due tipi principali

Le regole sono nel codice di procedura civile, agli articoli 657 e seguenti. Ecco le differenze:

Esiste anche lo sfratto per necessità del locatore, ma solo a certe condizioni. Lo vediamo più avanti.

Sfratto per morosità: quando si può chiedere

Per le abitazioni basta poco. Il mancato pagamento di un solo canone, trascorsi 20 giorni dalla scadenza, è già un inadempimento grave. Lo stesso vale per oneri condominiali non pagati pari ad almeno due mensilità di canone^[2].

Prima di avviare lo sfratto, però, conviene mandare una diffida scritta. A volte basta per sbloccare la situazione e risparmiare tempo e spese.

Il termine di grazia

Alla prima udienza, l'inquilino moroso può chiedere un termine per pagare. Il giudice può concedere fino a 90 giorni, che diventano 120 in situazioni di particolare difficoltà^[2]. Se l'inquilino paga tutto, comprese spese e interessi, lo sfratto si chiude. Questa possibilità, però, non si può usare più di tre volte in quattro anni.

La procedura, infatti, è nel Codice di procedura civile del 1940.

Il locatore può intimare al conduttore […] lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze […]

Le fasi dello sfratto, passo per passo

La procedura segue sempre lo stesso schema:

1. Intimazione di sfratto e citazione per la convalida. L'avvocato del proprietario la notifica all'inquilino, con la data dell'udienza.
2. Udienza di convalida. Se l'inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data del rilascio.
3. Opposizione. Se l'inquilino contesta, la causa prosegue con un rito ordinario e i tempi si allungano.
4. Precetto e preavviso di rilascio. Dopo la convalida, all'inquilino arriva l'ordine di lasciare la casa, con almeno dieci giorni di preavviso.
5. Esecuzione. L'ufficiale giudiziario accede alla casa, anche più volte, eventualmente con la forza pubblica, e riconsegna le chiavi al proprietario.

Le fasi 1 e 2 possono durare poche settimane. La fase 5, invece, dipende dal carico degli uffici: a Roma può richiedere diversi mesi.

Sfratto per finita locazione

Questo tipo di sfratto si usa quando il contratto è finito e l'inquilino resta in casa. Il presupposto è una disdetta valida, inviata nei tempi previsti dal contratto e dalla legge. Trovi le regole nella guida alla disdetta del contratto di affitto.

L'intimazione si può notificare anche prima della scadenza. In questo modo l'udienza cade vicino alla data di fine contratto e il proprietario non perde tempo.

Si può sfrattare l'inquilino se la casa serve al proprietario?

Durante il contratto no. Alla prima scadenza, invece, il proprietario può negare il rinnovo per i motivi previsti dall'articolo 3 della legge 431/1998^[3]. Tra questi:

• andarci ad abitare lui, il coniuge, i genitori o i figli;
• vendere la casa, se non possiede altri immobili abitativi oltre alla propria abitazione;
• ristrutturare l'immobile in modo che non sia possibile restarci.

In un contratto 4+4, quindi, la prima occasione arriva dopo quattro anni. La disdetta va inviata con almeno sei mesi di anticipo e deve indicare il motivo. Se poi il proprietario non usa la casa per quel motivo, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento.

Sfratto esecutivo: cosa significa

Si parla di sfratto esecutivo quando il giudice ha già convalidato lo sfratto e la data di rilascio è passata. A quel punto il provvedimento è un titolo esecutivo: il proprietario può far intervenire l'ufficiale giudiziario senza un'altra causa.

In pratica, l'ufficiale giudiziario fissa un primo accesso e avvisa l'inquilino. Se l'inquilino non lascia la casa, gli accessi si ripetono. Infine, quando serve, l'ufficiale chiede l'assistenza della forza pubblica. Per questo i tempi di uno sfratto esecutivo dipendono molto dall'organizzazione del tribunale.

Costi e tempi dello sfratto

Le spese le anticipa il proprietario. Di solito comprendono:

• il compenso dell'avvocato;
• il contributo unificato e le spese di notifica;
• i costi dell'esecuzione, come l'eventuale fabbro.

Il giudice di norma condanna l'inquilino a rimborsarle. Recuperarle davvero, però, dipende dalla sua situazione economica. Per questo il deposito cauzionale e una buona selezione dell'inquilino restano la protezione migliore.

Come prevenire lo sfratto

Molti sfratti si evitano con alcune precauzioni:

1. Registra sempre il contratto. Senza registrazione il contratto è nullo e agire diventa complicato.
2. Verifica l'inquilino prima di firmare: contratto di lavoro, buste paga, referenze.
3. Chiedi garanzie: deposito cauzionale e, se serve, una fideiussione.
4. Intervieni subito al primo ritardo, con una richiesta scritta.

Se sei l'inquilino

Se ricevi un'intimazione di sfratto, non ignorarla. Presentati all'udienza, anche con un avvocato. Se la morosità dipende da una perdita del lavoro o da altre cause non tue, informati presso il tuo Comune: a Roma esistono contributi per la morosità incolpevole, con bandi periodici.

In sintesi

Lo sfratto per morosità si può chiedere dopo un solo canone non pagato da oltre 20 giorni; quello per finita locazione dopo una disdetta valida. La convalida è rapida, mentre l'esecuzione può richiedere mesi. Contratto registrato e inquilino affidabile restano la prevenzione migliore. Anche la scelta del regime fiscale conta: con la cedolare secca, per esempio, i canoni non percepiti seguono regole proprie in dichiarazione.

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