Affitti brevi a Roma nel 2026: regole, numeri, tasse e alternative

Gli affitti brevi a Roma restano i più numerosi d'Italia: ad agosto 2026 su Airbnb c'erano circa 37.400 annunci, secondo Federalberghi[^1]. Nel 2024, secondo il Politecnico di Torino, il giro d'affari in città aveva raggiunto circa 1,1 miliardi di euro[^2]. Le regole, però, sono diventate più rigide.

Qui trovi i numeri del mercato, gli obblighi per i proprietari, le tasse e quando conviene scegliere un affitto lungo.

Affitti brevi a Roma: i numeri del 2026

Il mercato è grande e molto concentrato. La maggior parte degli annunci si trova nel centro e nei quartieri vicini, come Trastevere, Monti ed Esquilino. Ecco alcuni dati recenti.

Gli annunci non coincidono sempre con le case, perché un alloggio può comparire più volte. Tuttavia la tendenza è chiara: nel 2024 il fatturato era triplicato rispetto al 2017^[2]. Inoltre, nel 2026, il dibattito sull'impatto degli affitti brevi sui canoni lunghi resta acceso.

Gli obblighi per chi affitta

Nel 2026 le locazioni brevi durano al massimo 30 giorni e si possono fare senza partita IVA, entro i limiti di legge. Si parla anche di locazione turistica, quando l'ospite viaggia per vacanza. Ecco cosa serve nel 2026 a Roma.

• CIN: il codice identificativo nazionale, da richiedere per ogni immobile ed esporre negli annunci.
• Sicurezza: rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori, come richiesto per il CIN.
• Alloggiati Web: la comunicazione degli ospiti alla Questura, entro 24 ore dall'arrivo nel 2026.
• Contributo di soggiorno: da riscuotere dagli ospiti e versare a Roma Capitale, con le dichiarazioni periodiche.
• Dati ISTAT: la comunicazione dei flussi turistici prevista dalla Regione Lazio.

Dal 20 maggio 2026, inoltre, si applica il regolamento europeo sulle locazioni brevi^[3]. Le piattaforme devono condividere i dati con le autorità e rimuovere gli annunci senza codice valido. Per questo un annuncio irregolare oggi ha vita breve.

La definizione fiscale, infatti, è nell'articolo 4 del decreto legge 50 del 2017:

[…] si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa […]

Le tasse sugli affitti brevi a Roma

Il reddito si tassa di solito con la cedolare secca. Nel 2026 l'aliquota è del 21% su un solo immobile e del 26% sul secondo^[4]. Dal terzo appartamento, invece, l'attività si presume d'impresa e servono partita IVA e contributi.

Ci sono poi altre imposte. L'appartamento paga l'IMU sulla seconda casa, che a Roma ha un'aliquota alta. Inoltre la TARI per uso non residenziale può costare più di quella di una famiglia. Trovi tutti i calcoli nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Quanto rende davvero

Il rendimento lordo può sembrare alto, soprattutto in centro. Tuttavia bisogna togliere molti costi. Ecco i principali.

• Commissioni dei portali e, se c'è, del gestore.
• Pulizie, biancheria e lavanderia a ogni cambio di ospite.
• Utenze, internet e piccola manutenzione.
• Arredi e sostituzioni frequenti.
• Periodi vuoti, soprattutto in inverno.

Poi c'è il tempo. Gestire check-in, messaggi e recensioni richiede una presenza continua. Per questo molti proprietari si affidano a società di gestione, che trattengono una parte degli incassi.

Come prepararsi prima di iniziare

Prima di pubblicare l'annuncio, conviene fare alcune verifiche. Innanzitutto controlla che l'immobile sia a norma: impianti certificati, APE e agibilità. Poi verifica il regolamento del condominio e, se la casa è in affitto, il tuo contratto: senza il consenso del proprietario non puoi subaffittare a turisti.

Inoltre prepara un budget realistico. Arredi, biancheria, serrature smart e foto professionali richiedono una spesa iniziale. Infine scegli come gestire gli ospiti: da solo o con una società specializzata. Nel secondo caso, quindi, leggi bene il contratto di gestione e le commissioni.

Condominio e regole locali

Il condominio può vietare gli affitti brevi solo con un regolamento di origine contrattuale che lo preveda in modo espresso. Una semplice delibera dell'assemblea, di solito, non basta. Prima di partire, quindi, leggi bene il regolamento del palazzo.

A livello locale, il dibattito su nuove limitazioni è aperto. Nel 2026 diverse associazioni hanno chiesto al Comune un regolamento più severo per il centro storico. Al momento, però, molte proposte restano in discussione.

Affitti brevi a Roma o affitto lungo?

L'affitto breve rende di più in alcune zone, ma con più lavoro e più rischi. L'affitto lungo, invece, offre stabilità e tasse più basse, soprattutto con il canone concordato e la cedolare al 10% nel 2026. Una via di mezzo è il contratto transitorio, per lavoratori e studenti che restano qualche mese.

La scelta dipende da zona, tempo e obiettivi. Per esempio, in periferia la domanda turistica è debole e l'affitto lungo vince quasi sempre. In centro, invece, conviene fare due conti precisi, includendo tasse, costi e mesi vuoti.

Per le regole fiscali introdotte nel 2017, inoltre, ecco il video tutorial dell'Agenzia delle Entrate.

Le locazioni brevi (Agenzia delle Entrate)

In sintesi

Gli affitti brevi a Roma contano circa 37.400 annunci nel 2026 e un giro d'affari miliardario. Servono CIN, sicurezza, comunicazione degli ospiti e contributo di soggiorno. La cedolare vale il 21% sul primo immobile e il 26% sul secondo nel 2026. Prima di scegliere, confronta sempre il rendimento netto con un affitto lungo.

Hai un appartamento a Roma e non sai se affittarlo a turisti, a lungo termine o venderlo? Parti da una valutazione.